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我が人生・履歴の森[585b] |
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我が人生・履歴の森[585b] |
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◆棲家は心身を休ませてくれる
2025-12-28・・・日経より ◆夫婦の住宅ローン落とし穴 背伸びの借り入れ、離婚・収入減で窮地 増える競売、任意売却も 住宅ローンが払えない――。不動産価格が上昇する陰で、ローン返済に窮する世帯が増える兆しがある。融資金回収のため競売にかけられた物件は2024年に１５年ぶり増加し競売前に住宅を売る。「任意売却」の相談も目立つという。予期せぬ離婚や収入減に直面し、マイホームを手放す決断をした人たちの実情に追った。埼玉県郊外にある２階建ての４Ｌ ＤＫ。白い外壁は陽光に照らされ、広々とした駐車スペースのコンクリートにはひび割れもない。 築５年のこの家で３人の子どもと暮らす３０代女性の表情は切迫していた。「早く引っ越して生活を安定させないと」２００９年に結婚して子どもが生まれ、暮らしていたアパートは手狭に。歩ける距離にあった建て売りの戸建てが目に入った。子どもの学校や夫婦の通勤経路を変えずに済む。２０年秋、約２５００万円の３５年ローンを組み購入に踏み切った。ローンは夫名義で女性が連帯保証人となり、夫婦の収入を合算して返済する計画を立てた。 「少し背伸びをしたけど、お金はどうにかなるだろう」。しかしわずか１年後、夫から「彼女ができたから別れたい」と離婚を切り出された。「せめて子どもが独り立ちするまでは」と説得したが意思は固く、やむなく離婚届にサイン。元夫によるローンや生活費の支払いは次第に遅れるようになった。 さらに２０２４年、経済的に困窮した元夫は「闇バイト」に手を出し逮捕され職も失った。女性の両親の力を借り２カ月分はローンを払えたが、独力では難しく返済を諦めた。今は金融機関が競売の準備を進める一方、並行して任意売却の手続きを急ぐ。買い手がつくのか、ローンを完済できるかは見通せないという。「夫婦仲はよく、子どもがのびのびと遊べる家が夢だった。もっと堅実に人生を考えなければならなかった」。女性は５年前の決断を悔やむ。ローンの滞納が続くと一般的に一括返済を請求され、できなければ裁判所の競売手続きに移る。 不動産競売流通協会によると、２４年の競売物件は１万１４１５件。リーマン・ショック後の０９年（約６万２０００件）から減少傾向だったが、前年比３％増えた。２５年の競売物件数は２４年を１割上回るベトスで推移しているという。協会の青山一広代表理事は「無理をしてローンを組み、返せなくなったケースが顕在化し始めたのではないか。さらに増えていく可能性もある」と指摘する。 競売前に金融機関の同意を得て自宅を売るのが任意売却で、不動産市場で広く買い手を募るため競売より売却希望額を高く設定しやすい。競売のように持ち主の氏名が公表されることもない。手続きをサポートする一般社団法人「全国任意売却協会」によると相談は月に１ ０ ０ 件を超える。葛西英和相談員は「離婚や失業、病気など事情は様々だが、返済が難しくなったという事例が増えている」と話す。 業界内で背景として指摘されるのがローンの高額化だ。住宅メーカーなどでつくる住宅生産団体連合会によると、２４年度の一月建て注文住宅取得時・９％ 。夫婦のの平均借入金は６３７１万円となり、２０００年度と比べ２ .４倍。借入金の年・４％だっ収比も２０００年度の２ ・９倍から２４年度に５ ・６倍に上がった。 が「夫婦で借りる」時代自宅を売ってローンを完済できれば家計への影響は抑えられる。価格が高騰する都心のタワーマンションのように立地や物件の需要によっては売却益が出る場合もある。 反対に残債を抱えると苦境が続きかねない。埼玉県内で１０年に自宅を新築した自営業の６０代の内容は「単独ローンに夫婦もローン返済に窮し、任意売却の手続きを進めている。人手不足や原材料費の上昇によって業績が悪化、月３５万円の返済にあてる資金の確保が難しくなったことが要因だった。 買い手は見つかりそうだが、こだわりを詰め込んだ注文住宅で建設費が高かったうえ駅から遠く、売却額はロ― ンの残債を下回る見通しという。契約は妻が夫の連帯債務者となる共有名義。事業の負債もあり夫婦そろっての自己破産が頭をよぎる。妻は「不動産売買の知識がないこともあり、薦められるままローンを組んだ。もっとリスクを考慮した借り方があったかもしれない」と借り入れの顛末（てんまつ）を省みる。 住宅金融支援機構の調査によると、２４〜２５年に夫婦それぞれが契約するペアローンを組んだのは全体の２５・９％ 。夫婦の一方が契約し、他方は連万円となり、帯債務者などになる「収入合算」は１３・４％だった。住宅価格の上昇や共働きの増加を受け、４割が「夫婦で借りる」時代に入った。一方で悩みもうかがえる。三井住友トラスト・資産のミライ研究所が住宅ローン利用者に後悔の有無を尋ねたところ、ペアローンの４６％が「後悔あり」と答えた。 単独ローン（ ３６・２％ ）よりずかに高かった。後悔の内容は「単独ローンにすればよかった」が２２・４％ と最多で、「頭金を多くすればよかった」(２.７％ ）が続いた。ペアローンは高額の借り入れが可能になるメリットがあるが、 一方が返済できなくなればもう一方が全ての債務を負う。ミライ研の矢野礼菜研究員は「負担が大きいと感じている人が少なくない」と分析する。日銀の利上げにより「金利ある世界」が復活した日本。 預金の利息収入が増えるといった恩恵がある一方、大きすぎる負債は家計のリスクになる。矢野研究員は「長い人生の中で家庭環境は変化しうる。余裕を持って返済できるか、借入額やローン期間の検討にはより慎重さが求められる」と強調する。（三浦日向）
◆無理のないローンで 住める家を建てよう
2026-01-10・・・日経より ◆住宅ローンの誤算 ①返済厳しくリースバックに 「住宅ローンを借りた時が年収のピークだった。今になって思えば荷が重かった」――。東京都在住の自営業男性（ ６０）は２０２５年秋、自宅を売却し賃借して住み続けるリースバックを契約した。約１２万円の毎月のローン返済が厳しくなったためだ。自宅購入は約２０年前。約４０００万円の住宅ローンを組んだ。 当時４０歳で、中小企業でデザイン関係の仕事をしていた。大企業からの受注が多く、年収は８００万円ほど。３５年返済で完済予定は７５歳。「７５歳まで返せるか不安に思ったが、そのときはそのときだと思っていた」。１１年に東日本大震災が起きた。仕事の受注が減り、年収は５００万円ほどに減少。それでも根気強く仕事を続け、年収が６００万円ほどに戻ったころ、大病で１カ月入院。 ５０代半ばになり、会社から「独立してはどうか」と促された。退職直後は順調だったが、２０年のコロナ禍で「仕事がどかんと減った」。現在の年収は３００万円前後。体力の低下もあって昔のように深夜まで働けない。妻もパートで働くが、「とても７０代まで返済は続かない」。 一方、長女は大学受験を控え、これから教育費がかかる。 建築後２０年がたち、自宅は床など修繕が必要な箇所が目立つ。そこで自宅を約３４００万円で売り、残りのローン約２０００万円を完済。長女が大学卒業後に独立するまで賃借して住み続けようと決めた。「売ると決めた数力月は喪矢感でつらかった。妻も悩んだ」と話す。訳あり不動産を買い取るネクスウィル（東京。港）は２５年、リースバック事業を開始。 問い合わせは月１００件以上と想定を超える。「多額のローンを抱える世帯は、収支の少しの変化で返済が厳しくなりやすい」（ソリユーション事業部）。国土交通省の調査では、分譲住宅購入者の平均借入額は過去約１０年で５００万円ほど増加。「金利が上がれば返済が厳しい世帯がさらに増える」とみる。 ◆２０代の持ち家、家計に危うさ 「超長期」「ペア」ローン多額に インフレとて身の丈以上の 多額のローンは身を滅ぼす 住宅価格高騰が続いた２０２５年、意外にも２０代以下の２人以上世帯の持ち家率が過去最高を記録した。 一段の値上がりを見込み、「早く購入を」という焦りが見え隠れする。負債も増大しており、家計運営には危うさもはらむ。「今、購入しなければ、もっと値上がりする」。２５年秋、東京都の中古マンションを約６０００万円で購入した２０代共働き夫婦は話す。 約５０平方mと将来、子を持てば手狭だが、「そのときは値上がりしているはず。売って次の住まい確保の原資にする」。総務省「家計調査」（２人以上世帯）では２５年、世帯主年齢２９歳以下の持ち家率は２０００年以来最高の４０.７％。前年比１ポイント上昇し、２０００年の約２倍だ。持ち家率の数値自体は３０代（ ６８.７％）や４０代（ ７８.９％）より低いが、両年代の持ち家率は２５年に前年比で下落しており、２０代の伸びは際立つ。 三井住友トラスト・資産のミライ研究所の矢野礼菜研究員は「家計調査の２０代以下の２人以上世帯は既婚でかつ比較的安定して働いている層が中心。もともと住宅取得に向かいやすい層だ」と話す。１人世帯も対象に合む総務省「住宅。土地統計調査」は５年に１回だが、最新の２０２３年まで２０代以下の持ち家率は横ばいから緩やかな下落傾向。２０代でも既婚者と単身者では差が広がった可能性もある。 「現在の２０代夫婦らは『早く買わないと家を持てなくなる』との一種の恐怖心をもっているようにみえる」。住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」運営のＭＦＳ塩沢崇取締役は話す。高騰が続き、将来の取得が難しくなるとの焦りを感じるという。 第一ライフ資産運用経済研究所の星野卓也主席エコノミストも「現在の２０代は『あまりお金を使わない世代』と思われがちだが、実際は賃上げが進み、共働きも一般的。住宅の早期取得が合理的との考え方が広がっているのかもしれない」と話す。厚生労働省「賃金構造基本統計調査」で年収の増加率をみると、２０代は３０〜５０代を総じて上回って推移する。 住宅ローンの変化もある。共働き世帯が増え、夫婦で借りる「ペアローン」や「連帯債務」のローンが普及。最長返済期間が３５年ではなく５０年の金融機関も増えた。住宅金融支援機構が２５年６月時点で調査したところ、回答金融機関の５７・５％は変動型金利で最長５０年の商品を用意。５０年商品の準備率は１年で約２４ポイントも高まった。 ＭＦＳの調査では、東京都内の住宅購入希望者の場合、ペアローンや連帯債務と３５年超の超長期返済の併用を希望する比率は２６年３月、２０代では同年代全体の２３％と前年比約２倍に跳ね上がった。一般的には夫婦２人の収入が前提となるペアローンは１人の場合より借入額を増やしやすい。返済期間も延ばせば、毎月返済負担も抑えられる。 １億円を金利年１％の元利均等で借りた場合、月の返済は３５年なら約２８万円だが、５０年なら約２１万円となる。総利息は膨らむが、目先の負担抑制は若い世代には魅力的に映る。家計調査（２人以上世帯）で世帯主２９歳以下の住宅。土地のための負債は総じて増加基調にある。直近の２５年１０〜１２月期を季節性の影響を取り除いた４四半期の後方移動平均でみると、比較可能な中では最も高くなっている。 ２０代が早めの購入に動くことには一見、合理性があるが、多額の負債を抱えた家計運営には危うさもある。矢野氏は「賃上げが続いているとはいえ、２０代の収入は上の世代より絶対額は相対的には低い例が多い。さらに共働きでも収入には不安定さが残る」と話す。２０代夫婦の場合、住宅購入後に出産。育児の時期を迎える可能性は上の世代より高い。 夫婦の収入をフルに見込んで借りた場合、妻の減収で一気に返済が苦しくなるケースは少なくない。超長期返済は返済当初、元本が減りにくい。減収など不測の事態から住宅売却を考えた際も最悪の場合、「（残債が住宅売却額を上回る）オーバーローンに陥る懸念もある」（塩沢氏）。今年は東京都心マンションの中古価格が前月比でマイナスになる月が出るなど、息切れも見え始めた。高値売却の実現にも不透明さが広がる。 星野氏は「最終的には差益を確保できるとしても、借入額も大きく、長期間にわたって家計のキャッシュフローが常に厳しいという状況に陥り、生活の満足度は高まらない懸念もある」と指摘する。性急な判断は避け、収入や将来設計からみて、購入する住宅の価格や借入額が妥当なのか検証が不可欠だ。矢野氏は「２０代はまだ今後のライフスタイルが大きく変わる可能性を秘めた時期。その点も勘案し、住宅取得や借り入れを計画したい」と話す。 （堀大介）
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