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我が人生・履歴の森[588b] |
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◆[２]人生百年時代、年金への生活 ＊老後への住み家について
・・・雲劉 ◆程々の快適な住み家でないと年金生活が危ぶまれてきます ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ●持ち家でも老後は安泰ではありません 年金額がある程度確保されていても快適な住み家がなければ快適な年金生活を貧困へと落ちぶれた老後人生になってしまいます。３０代前後で自分の家を建てて住んでいても６５歳になれば築３５年が過ぎ去ってしまいます。家はあちらこちらが傷んできます。修繕費が老後に重くのしかかって年金を脅かしてきます。 ではどうすればいいのだろうか？。この問題は私でさえも難問なのです。私の場合は最初の住み家は２８歳の時に２０年ローンで平屋の新築の家を建てました。６０歳の頃に２度目の現金で宅地を買って新築の家を建てました。これで安泰かなと思っていましたが、今の時代は「人生百年時代」です。私が百歳も生きていたら６０歳で建てた家は築４０年になってしまいます。 またまた修繕費が重くのしかかってきます。しかし、私が９０歳を過ぎれば脳も足腰も弱ってそれどころではなくなっていることでしょう。そうなれば今住んでいる持ち家にいられなくなって老人ホームや介護施設へと行かされるのではないだろうか。若い頃から何のために働いて稼ぎ生活してきたのだろうか？。 これが健康に気を使って質素倹約しつつ住み家の為に多額のお金の浪費してくるのが私という人間の生涯をかけた人生なのだろうか？。年金が安い、年金が足りない、年金をかけていなかった、年金が貰えない、老後準備金がない。年金が多い少ない、お金がある無しに関わらず、どんな理屈をこねても、生きている限りどこかの家の中で、軒下などで住んで暮らしていかなければならない宿命なのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ●借り家住まいでも老後は安泰ではありません 若い頃から借り家住まいをしていれば、インフレ等で家賃が値上がりしてくる。修繕費の積立金、契約金といろいろなお金が取られていく。一般の勤め人なら大体給料の４/１〜５/１程度は家賃関係で消えていくことになるだろう。 今の時代は実力社会の為に中高年になっても給料は上がりにくくなってきている。しかし家賃はインフレなどによって、どんどん上がっていくのが常識の世界である。６０代以降も借り家に住んでいれば老いてくると借り家に住まわせてくれなくなって老後難民に陥る危険があります。 そうならないためには若い頃から健康管理を怠らず現在の生活を楽しく幸せを維持しつつ老後を意識して老後へ準備金対策の正しいアクションを起こし確実に実践していくしかありません。借り家住まいをしていながらでも、老後への対策が出来ていなければ老後になってから老後貧乏に陥っていくことになることでしょう。
2025-09-30・・・日経より ◆遠のく「夢のマイホーム」、 マンションは年収の１０倍、持ち家政策に転換期 都市部を中心に「夢のマイホーム」が遠のいている。終身雇用を前提に、結婚すればマイホームを購入し、退職までに住宅ローンを払い終える――。そんな従来型モデルは住宅価格の高騰や単身世帯の増加、低迷する実質賃金により崩壊した。日本が戦後続けてきた新築優遇の持ち家政策も「建て替え」の時期を迎えている。 「このままでは普通の人が住めない街になってしまう」。東京都千代田区の樋日高顕区長は危機感を募らせる。マンション価格の高騰や家賃の値上がりを受け、区は７月、不動産大手が加盟する不動産協会（東京・千代田）に、転売規制の導入を要請した。同協会は９月、「投機目的の短期転売を抑制するための対策が必要」との見解を示した。 一部のデベロッパーは一定期間の転売を禁じるなど対策に乗り出している。ただ、建築費増に加え海外でダブついたマネーの流入も続く。価格が落ち着く道筋は見えていない。 ●２３区新築マンション平均１億脚万円に 不動産経済研究所（東京・新宿）が発表した今年１〜６月の新築マンション平均価格は、東京２３区で１億３０６４万円と前年同期比で２割上昇した。東京カンテイ（東京・品川）によると、新築マンションの平均価格（７０平方研換算）が平均年収の何倍かを示す「年収倍率」は、２３年の全国平均が１０・０９倍と調査開始以来初めて１０倍を超えた。都道府県別では２７都府県で前年を上回り、東京都は約１８倍だった。 戸建て住宅も値上がり傾向が続く。東京カンテイの調査では、首都圏の新築戸建ての平均価格（敷地面積５０〜１００平方研未満）は５年前より１０００万円以上高い５０００万円台半ばで推移する。かつて住宅価格の目安は「年収の５倍」とされた。１９９２年に宮沢喜一内閣が閣議決定した「生活大国５か年計画」では「勤労者世帯の平均年収の５倍程度を目安に良質な住宅の取得が可能となること」を目指すとした。 振り返れば、日本は高度成長期から一貫して中間層に新築住宅の取得を促す「持ち家政策」を進めてきた。戦後の住宅難を公営住宅や日本住宅公団による賃貸住宅の大量供給で乗り越え、６０年代半ばに持ち家優遇へとかじを切った。政治学者の砂原庸介・神戸大教授は「日本の持ち家社会は制度的なものだ。 賃貸に住み続けるのは不利で、多くの人が新築で持ち家取得を選択した」と指摘する。具体的には、住宅ローン融資を拡大し税制面でも新築を優遇した。経済刺激策としても重要だった住宅は「一生で最大の買い物」となり、企業の安定的な一雇用も購買意欲や返済計画を下支えした。持ち家政策は今も続いている。 例えば、住宅ローン控除だ。省エネ住宅やＺＥＨ住宅など項目ごとに、住宅購入から最長１３年にわたって１年最大３５万円の控除を受けられる。不動産取得税や固定資産税の軽減措置もある。２０１９年に金融審議会の報告書で指摘されて話題となった「老後２０００万円問題」も、多額の住宅費がかからない前提だった。
●賃金低迷・単身増…購入者の条件瓦解 ただ、社会は変化し、購入者の条件は瓦解している。経済の停滞などで雇用は不安定になり、未婚化や晩婚化で単身世帯が増えた。結婚したらマイホームを買うというストーリーが崩れ、新築住宅の着工戸数は年間約８０万戸と最盛期の半分以下となった。住宅政策に詳しい摂南大学の平山洋介特任教授は「今は中間層でさえ家を買えない社会になってしまった」と語る。 より多くの人が恩恵を受けられる政策への変更が迫られているのは確かだ。日本と同様、住宅が高騰し、 一般の人の手に届きにくい国の一つが英国だ。「ＵＢＳグローバル不動産指数」の２４年版によると、ロンドンの住宅の年収倍率は１２倍で、東京（ １４倍）やパリ（ １３倍）に次ぐ高い水準にある。英国政府が注力するのは、手ごろな金額の「アフオーダブル住宅」を官民連携で供給する仕組みだ。 開発業者への支援や規制を駆使し、売価や賃料を市場価格の８０％程度に抑える。フランスはより直接的で、低所得世帯の約５割が政府から住宅手当を受けている。欧州には公営住宅が充実している国も多い。住宅総数に占める公営住宅の割合は、オランダが３０％超と高く、英仏も１０％を上回る。 公営住宅に国民の８割が住むシンガポールでは、公営住宅の売買も可能にしている。平山氏は「日本では親の持ち家がセーフティーネットの役割を果たしてきた」と話す。ただ、今後は家を持たない親も増える。持ち家でも賃貸でも、理想のマイホームをどう身近にするか。住宅施策の再建が求められている。 ◆中古・空き家に活用余地 新築優遇の持ち家政策に代わる選択肢として、有力なのはまず中古住宅の流通促進だ。総務省の住宅。土地統計調査によると、２３年１０月時点の総住宅数は６５０４万戸で、そのうち９００万戸が空き家だった。空き家数はこの３０年で倍増した。新築への偏重が続いた日本では、住宅投資に占めるリフォームの割合が低い。 平山氏は「中古住宅に手を入れて価値を維持すれば、流通量も増える。リフォームを政策として支援すれば、高い経済効果を生む」と指摘する。手ごろな家賃で住めるアフォーダブル住宅の供給も候補となる。東京都は制度が充実するニューヨークやロンドンを参考に検討を進めている。民間と連携して総額２００億円規模のファンドを立ち上げ、子育て世帯などに市場価格より安く住宅を提供する計画だ。空き家の活用も想定している。 「都の政策だけでは供給規模が少なく、市場に与えるインパクトは小さい」という意見もある「ただ、都は容積率など建築基準の規制緩和を通じてアフォーダブル住宅の供給を誘導する手法を模索しており、国や他の自治体にとって参考となる点は多い。 国や自治体の財政が厳しいなかで、新たな公営住宅の建設や一旦支給すると打ち切りが難しい家賃補助の導入はハードルが高い。中古住宅や空き家など投資してきたストックを有効活用できれば、新築・持ち家の一本足打法から脱却も、多様な選択肢を示すことにっながりそうだ。 （安部大至）
■持ち家政策 新築住宅の購入を促す戦後日本の住宅政策。住宅取得を望む中間層への金融支援を中心的な手段とした。一般家庭の数年分の年収にあたる住宅購入を可能にするため、政府が住宅金融公庫を通じて長期。低金利の住宅ローン融資を行った。原武史・明治大学大学名誉教授は「１９５０〜６０年代に建た団地には革新政党の支持層が多く住んでいた」と指摘する。 自民党政権には中間層を育成して保守政治の安定を図る狙いもあった。高度成長期以降は景気対策の側面が強まった。７０〜８０年代は住宅金融公庫、９０年代以降は民間金融機関が中心となって住宅ローンの融資を拡大し、住宅需要を喚起した。税制面でも住宅ローン減税などで新築住宅の購入を優遇した。
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