◆[3]家
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なぜどの家も、集合住宅も、
平屋であるなしに関わらず、
美しくて充分な広さの庭園と
運動場を持っていないのか？
利潤追求と競争的地代がそれを
邪魔しているためである・・・ウイリアム・モリス
民家は人間がつくったものである、
この人間がつくったものにたいして、
等しく敬意を払うことは、
人間の努力にたいする正当な評価であり、
まさに人間的な行為でもある・・・伊藤ていじ |
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家は「買ったほうがトク」は
ほんとうか？
・・・川北義則[男はお金とどうつき合うべきか]
家は 「借りるより買ったほうがトク」 とする代表的な意見は次のようなものだろう。「家賃をいくら払っても自分のものにはならない。でも住宅ローンならちゃんと払い終えれば自分のものになる。資産になるし、老後の住まいの心配もいらない。賃貸だと高齢者にはなかなか貸してくれないし、貸してくれたとしても一生家賃を払えるか不安。その点、マイホームならローンを払い終えればタダで住める。好きなようにリフォームだってできる。賃貸とは住まいのクオリティが全然違う」 −。しかし、こうした考え方は、もはや過去の 「神話」 であって、いまではマイホームを手に入れることが、必ずしも人生の幸福につながるとは限らない。
確かにバブルが弾けるまでは、明らかに家は買ったほうがトクだった。地価も給料も物価も右肩上がりで上昇したから、買えば、高く売れたし、ローンの負担も軽かっだ。小さいマンションを買って、それをもう少し大きなマンションに買い替え、最後は庭付きの二戸建てに住み替える、いわゆる「住宅双六」での上がりが可能だったのも、そうしたマイホームをめぐる市場環境ゆえのことである。だが、バブル崩壊後、状況は一変してしまった。地価も物価も値下がりし、給料もそれまでのようには上がらなくなった。
それでも社員でいられるならまだマシで、リストラでクビを切られ、再就職に苦労する人が続出した。ハナから正社員の道を閉ざす派遣依存の企業も急増し、雇用の不安定化が一気に進んだ。確かにデフレでローン金利は安くなった。しかし、いつクビになるかもわからない状況で、買った途端に二割は値下がりするマイホームを何千万円ものローンを組んで買うのは、それまでとは比べ物にならないほど大きなリスクを背負うことを意味する。バブルが弾ける前であれば、極端な話、ローンが返せなくなったら売ればよかった。
買値より高く売れたから、それでローンの残債は弁済できたのだ。しかし、バブル崩壊後は、そうはいかなくなった。買った途端に値下がりする状況では返済が苦しくなって売ってもローンが残ってしまう。以前とは比べ物にならないほど返済リスクが大きくなったのだ。まずは住宅市場をめぐるこうした基本的な環境の変化をよく理解することだ。そのうえで、「どうせ同じお金を払うなら借りるより買ったほうがトク」とされる理由を自分なりによく考え、買うかどうか判断すべきである。
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１、「買ったほうがトク」の根拠
家賃はいくら払っても自分の
ものにはならないが、
ローンなら完済すれば自分のものになる、
老後、タダで住める家が手に入る
・・・川北義則[男はお金とどうつき合うべきか]
なるほど家賃とローンだけ比較すれば、確かにそうなる。しかし、実際にはローンを払い終えたマイホームであってもタダで住めるわけではない。たとえばマンションであれば、ローンを完済したあとも、管理費、修繕積立金、固定資産税のほか専有部分のリフォーム代が必ずかかる。もちろん駐車場を借りて入れば、その分も払わなければならない。
それらの費用は、ローンを完済後、天寿を全うするまで二〇年ほど住むと仮定した場合、リフォームにどれだけ手をかけるかにもよるが、地価の高い東京区部などではおそらく総額で一〇〇〇万円以上はゆうにかかるのではないかと思う。それだけではない。マンションは築三〇〜四〇年もすれば、大規模改修（リノベーション）や建て替えを検討しないといけなくなる。日本の住宅寿命は短い。
国土交通省が二〇〇二年に公表したマンション建て替え事例調査によれば、老朽化で再建された平均築後年数は三七年にすぎない。これに対して欧米のリサイクル年数は、イギリス一四一年、アメリカ一〇三年、フランス八六年、ドイツ七九年もある。まるで違うのだ。このため日本では、三〇歳で買うと七〇歳を前に建て替えの心配が必要になる。それが現実だ。規模や予算にもよるが、大規模改修には数百万円から、建て替えには一〇〇〇万〜二〇〇〇万円以上の費用がかかる。
二戸建ての場合は、マンションのようにルール化された管理費や修繕積立金はないし、駐車場代も払う必要はないが、当然、それなりの維持管理コストはかかるし、リフォーム費用だって必要になる。築四〇年もすれば、やはり建て替えを考えないといけない。二〇〇〇万円程度は見ておく必要があるだろう。住宅ローンを払い終えても、これだけの大金が必要になる。マイホームを買って、ローンを払い終えれば、タダの家が手に入るわけではないのである。その意味では一生家賃を払い続けなければならない賃貸暮らしと、実は金銭的な不安はたいして変わらないのではをいかと思う。
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２、「買ったほうがトク」の根拠
大家は高齢者に家（部屋）を
貸したがらない、マイホームを
手にしておかないと老後は
住むところがないかもしれない
・・・川北義則[男はお金とどうつき合うべきか]
少子・高齢化で人口減少が進めば、家余りはさらに進む。大量の空き家が出るはずだ。そうなれば、「高齢者には貸さない」 などと言っていたら商売が成り立たなくなってしまう。贅沢さえ言わなければ、借りられないなどということはまずないと思う。もとよりマイホームを買わないのであれば、その分を貯蓄し、資金運用に回せるわけだから、いざとなれば、蓄えたキャッシュで有料老人ホームに入るとか、中古の住宅を買うという選択だって可能だ。
仮に定年後も働いて六五歳でリタイアし、それまでたっぷり貯めたお金で中古のマンションを買うとしよう。平均寿命を考えれば、とりあえず八五歳まで、二〇年も持てば十分だろう。築一〇年末満の物件なら二〇年住んでも築三〇年には届かない。これなら大金のかかる大規模改修や建て替えの心配をしなくてすむ。「家はなるべく早く買ったほうがいい」などと言われ、二〇代で買ってしまうと、六〇代には老朽化し、多額の改修、建て替え費用の負担を強いられる恐れがある。
それを考えれば、家はなるべく遅く買ったほうがいいのだ。子育てを終えた夫婦なら大きな家は必要ない。価格的にも手頃なものが手に入るはずだ。文化施設や商業施設、医療機関、交通インフラ等々を考えれば、老後は都会暮らしが楽で便利だと思うが、あえて田舎暮らしを望む人であれば、一〇〇〇万円も出せば、別荘地に温泉付きのマンションだって買えるだろう。
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３、「買ったほうがトク」の根拠
マイホームは資産になるが、
賃貸は家賃をドブに捨てるようなものだ
・・・川北義則[男はお金とどうつき合うべきか]
バブルが弾ける前の地価神話の時代には、マイホームの資産性は抜群だった。何しろ買えば必ず値上がりしたから、これほど確実な投資はなかった。しかし、バブル崩壊後の地価暴落局面を経て、マイホームの資産性はかつての輝きを失った。東京都心部など大都市圏の一部を除けば、マイホームに資産性を求めるのは地価と心中するに等しい。
マイホームを転売して儲けようなどとは間違っても考えないことだ。東京都心部では二〇〇七年のミニバブル崩壊後の地価下落が、ここのところ底を打った感があるのは確かだ。特に東京都心部の回復が顕著で、背景には一〇年からのマンション市場の回復があるという。大手不動産が都心を中心にマンション用地の取得に乗り出し、「地価の上昇に貢献した」 （国土交通省）そうだ。
都心部の築年数の浅いタワータイプの中古マンションなども値上がりしているといぅから、条件次第では資産性が健在なのはもちろん事実だ。「買って損のないマイホーム」 は確かにある。ただしその分、都心部は固定資産税や相続税の負担も高いのはいうまでもない。高い資産性を担保しょうと思ったら、それなりのコストは負担せざるを得ない。
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「とにかく家を建てる」のではなく、
「よりあなたに合った家を建てる」
要は無理のない住みやすい家にすることである・・・
「良い家を建てる場合は腕の良い
信用のある住宅会社で家を建てること」・・・
住宅会社選びではレベルの
高い会社で家を建てることにプラスして、
会社の相性というのも家を
建てるのにとても重要な部分です・・・
その住宅会社が建ててきた
家の外観や内観が好みと
感じられるかどうかも大切です・・・
住宅会社は気に入ったけどもデザイン性が
合うかどうか分からないという場合は、
事前に目指す家にできるかどうかしっかり確認し、
納得してから住宅会社を決定するというのが重要です・・・
家の性能の中でも重要なのが、
「省エネ性能」と「耐震性能」の２つの性能です・・・
みんなからの忠告に
基づいて家を建てると、
出来た家はいびつになる・・・諺 |
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資産とは、ポケットに
お金を入れてくれるものです
お金を生まなければ、
「借金」と考える
・・・クリス岡崎「億万長者・専門学校」
「35歳で念願のマイホームを購入した。同期よりも少し早いほう。東京まで1時間半。最寄り駅から徒歩25分。ちょっと遠いけど、ギリギリで通勤圏内。妻もルンルン。ようやく自分にも将来に向けた"資産"ができたって感じかな・・・。オレつて結構、男前だったりして （笑）」たしかに男前かもしれないね・・・（笑）。でもね、「マイホームは資産だ」とは一概にはいい切れないんだ。
・「資産とは」＝ポケットの中にお金を入れてくれるもの
・「負債とは」＝ポケットからお金を支払わなければいけないもの
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資産とは、ポケットに
お金を入れてくれるものです
自分の「資金運用力」を把握しよう
・・・クリス岡崎「億万長者・専門学校」
たとえば、まだ1000万円の住宅ローンが残っているとき、キミの前に黒服の紳士が現われて、こういった。「1000万円あげるから、好きに使ってください」キミは「ラッキーー・じゃあ、その1000万円で、残りの住宅ローンを一括返済しちゃぉうー」と考えるかもしれない。あと何年も住宅ローンに縛られたくないから、１日でも早く借金を返したいと考えるかもしれない。う〜ん。だけど、ちょっと待って。「返済しない」ほうが得策なときもあるんだよ。
返済したほうがいいのか、それともしないほうがいいのか。それは、自分の「資金運用力」（自分が今、どれくらいのパーセンテージでお金を運用できているか）で判断すべきことなんだ。「億万長者脳」になるためには「資金運用力」を知ることがすごく大事。でも「貧乏脳」は、借金のストレスから逃れたいばかりに「感情」をコントロールできず、運用力を見極める冷静さを欠いてしまうんだ。
どういうことかというと、住宅ローンの金利が年に2％程度だとするよね。でももし、キミが年に１０％で資産を運用できていれば（お金を増やすことができていれば）、黒服の紳士からもらった1000万円を一括返済にあてる必要はないでしょ？その1000万円を運用してお金を増やし・増やしたお金から住宅ローンを返済してい「億万長者脳」は自分の資金運用力（1年間でどれだけお金を増やすことができるか）を知っている。
だから、金利の低いところからお金を借り入れて、運用力の高いところに預ける（投資する）ことで、その差益を手にしているんだね。賢すぎない？これがロバート・キヨサギがいっている「いい借金」だ。ただし、単なるマネーゲームに陥ることには気をつけてくれよ！ |
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