◆[5]家
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子どもはいずれ巣立つし、
高齢になったら階段が億劫になるので
平屋にする、廊下を極力減らし、
ドアではなく引き戸を採用して、
無駄な空間をつくらない
通路をウォークスルークローゼットにし、
動線上に収納機能を持たせる・・・
いい家を建てた人は、主人(家)と
人生の仕事を得ることになる、
彼は家を育て、監視し、見せびらかし、修理する、
残りの人生の時間を使って・・・エマーソン
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マイホームは、買った方が得か？
借りた方が得か？
･･･泉正人「お金の教養」
人生で最も大きな買い物であるマイホーム、不動産について考えていきましょう。ある程度のお金が貯まってくると、よい住み家が欲しくなってくる人は多いと思いますが、その時に正しい知識がないと、長期的に見て大きな損失を被ってしまいます。この不動産に対する知性を磨くだけでも、生涯にわたり数千万円もの違いが出てくるのです。
＊「マイホームは買うべきなのか、それとも借りるべきか？」
これは誰もが一度は考える問題だと思います。ですが、自信を持って 「これだ」 という答えを出せる人、その理由を理路整然と説明できる人は住宅の専門家でもほとんどいないのが現状です。多くの場合結論としては、「それぞれの価値観、人生観によって変わる」 とか 「稼ぎや家族構成によって違ってくる」 という話になってしまいます。マイホーム選びの難しさは、「住んでみないとわからない」 という点にあります。
そのマイホームが 「いい買い物かどうか」なんて、実際に住んでみないとわかりません。深夜の騒音がうるさかったとか、お隣さんとソリが合わないとか、町内会の規則が厳しいとか、住んでみてはじめてわかる話もたくさんあります。また、同じマンションの隣り部屋であっても、それを 「いい買い物だった」 と満足する人もいれば、「買ったのは大失敗だった」 と後悔する人もいます。つまり、マイホームを「いい／悪い」 という感情で論じている限り、いつまでも答えは出ないのです。
感情の部分は人それぞれですので、本書ではお金の教養を高めるという観点から、数値に視点を置いて、不動産を見ていきたいと思います。マイホームを選んでいるときに必ず出てくるのが、「広々としたキッチンが気持ちいいから」 とか 「ベランダからの眺めが最高だから」 といった印象的判断の部分です。確かにこれはとても重要なことですが、まずは数値を見た後に判断しても、悪くはないのではないでしょうか。では、具体的にどの数値を見ていけばいいのでしょうか。ポイントは2つです。
①利回り…‥物件価格は家賃の200倍以内か？
②資産価値・…・00年後にどれくらいの価値があるか？
利回りや資産価値というと、難しい話のようですが、そんなことはありません。極めてシンプルな話ですので、順を追ってお伝えしていきます。
マイホーム選びのポイント、
物件価格は家賃の200倍以内か
･･･泉正人「お金の教養」
この評価基準は単純明快です。不動産の価格を、その物件に賃貸で住んだ場合 （もしくは貸した場合） の賃料と比較して、「買ったが得か？ 借りたが得か？」 を判断するというものです。たとえば、自分が購入したいマンションが4500万円だったとします。これだけでは安いのか高いのか判断がつきません。比べるとしても、近隣の同じ広さのマンションが、4000万円だったら安いな、5000万円だったら高いな、というような曖昧な基準しかありません。
そこで数値に基づいて判断するために、同等のマンションの家賃相場を調べます。最寄り駅や間取り、駅からの距離などがわかれば、住宅情報誌やインターネットで家賃相場は簡単に調べることが可能ですし、近隣マンションが賃貸に出されていたら、その家賃を参考にするのもいいでしょう。たとえば、購入しようとしている4500万円のマンションが、同じ条件での家賃相場でちょうど20万円だったとしましょう。買ったら4500万円。借りたら毎月20万円。このどちらが得かを考えるとき、基準となる数字が「200倍」です。マンションの販売価格が、家賃の200倍以内であれば、その物件は「買ったほうが得」で、200倍以上であれば、「借りたほうが得」になります。
ちなみにこの物件の場合、20万円×200＝4000万円なので、4500万円というのは少し高い価格設定ということになります。なぜ「家賃の200倍以内」が基準となるのか、簡単にお伝えいたします。これはわたしが「利回り6％の法則」と呼んでいるもので、不動産投資の経験則から導き出した基準です。利回りとは、物件価格にたいして、家賃収入がどれくらいあるか、という数値のことを言います。たとえば、1000万円の物件を買って、年間家賃収入が100万円あるとすれば、利回り10％。（100万円÷1000万円×100）家賃収入が50万円しかなければ利回り5％というように、利回りの数値で、その物件の収益性を判断したり、高いか、安いかを判断するのです。
米国から始まったこの考え方は、世界中の投資家に普及しました。今では日本でも一般的となり、不動産を販売したり、投資をする人たちは必ず見ている数値なのです。その利回りという数値は、マイホームを購入する私たちも必ず見る必要があります。それは利回りで、不動産の本来の価値が明確にわかるからなのです。一般的に新築マンションなどの利回りは、3～4％前後となっています。
一方で築１年になれば、価格が大幅に下がるので、利回りは5～6％にもなるのです。中古になればもっと高い利回りの不動産もたくさんあります。利回りが高くなるということは、物件価格が下がることを示しているのです。たとえば、5000万円で売られている相場家賃20万円の物件があったとします。年間家賃収入は、20万円×12カ月＝240万円です。このとき、利回りは、
▽240万円（家賃収入） ÷5000万円（投資金額）＝4・8％ （利回り）ということになります。
では、この物件が4500万円まで下がったとしたら、
▽240万円（家賃収入） ÷4500万円（投資金額）＝5・3％ （利回り）となります。
4000万円まで下がったら、
▽240万円（家賃収入） ÷4000万円（投資金額）＝6％ （利回り）となり、この基準が家賃の200倍（20万円×200＝4000万円） となっているのです。
この額で購入するのであれば、家賃と比べて、それほど高いものではありません。買い物は安いに越したことはありませんが、まずはこの家賃200倍の法則に物件価格が収まるかを判断基準にしましょう。でも、200倍の基準に収まっているからといって、必ず購入して良いわけではありません。もう1つの基準は、将来の資産価値です。
マイホーム選びのポイント、
３０年後でも資産価値があるが？
･･･泉正人「お金の教養」
「資産価値」 という言葉を聞いても、ピンと来ない方も多いと思います。資産価値とは、その不動産の持つ本来の価値のことを言います。たとえば、5000万円で買ったマンションの資産価値はいくらでしょうか？答えは、「5000万円」ではありません。そのマンションを「売却できる価格」が、そのマンションの本当の資産価値となります。新築マンションを買っていれば、すぐ売りに出したとしても、中古として扱われてしまうため、4000万円になっているかもしれません。一方で50年も昔に安く購入した物件が、現在1億円の価値があるかもしれません。
今の時点で売却可能な価格、それがそのマンションの資産価値となるのです。では、なぜ資産価値を見るのでしょうか。それは、不動産の本当の価値を把握するためです。株であれば、日々値動きはしていますが、いつも明確に値がついています。かなり大量の株を持っていない限り、ほとんど数日で売却でき、その価格が日々明確にわかります。ただし不動産の場合には、本来の価格がわかりづらいのです。実際に売りに出して、買い手がついて初めてその価格となるのです。
・・・・・・・・・このように、マイホームを選ぶ基準がわかれば、「マイホームは買った方が得か？ 借りた方が得か？」という議論ではなく、買った方が得な物件・借りた方が得な物件・というのが存在するということがわかっていただけると思います。物件価格は家賃の200倍以内で安く購入し、３０年後の資産価値の高い物件を選ぶことで、長期的に見ても買った方が得なマイホームとなるのです。
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住宅ローンは一生貧乏になる
道の始まりであることを知っておこう！
価値が減るものに、
借金までして大金を投じてはいけないのです
・・・神樹兵輔「知っておきたいお金の常識」
マイホームをもつ人で、住宅ローンを利用している人は、毎月の固定費の中に占めるーン返済の額が最も大きいのではないでしょうか。4千万円の価格で新築マンションを購入：うち3千万円が住宅ローン融資によるものだったとしましょう。仮に全期間3％の固定金利で35年返済を選択するとして、毎月の返済額は１１万５千４５５円、35年間の総返済額は、４千８４９万円になります。さて、憧れのマイホームとして購入したこの新築マンションー35年後の価値はどれほどのものになっているでしょうか。おそらく購入時4千万円もした物件は、3～4割の価値1千200万円から1千600万円程度のものになっているだろうと推測されます（場合によってはもっと低くなっているかもしれません）。
2千400万円から2千800万円もの価値が消えてなくなった計算です。にもかかわらず、ローンの総支払額は4千849万円です。購入時の頭金1千万円と合わせると5千849万円も支払ったにもかかわらず、35年後にいざ自宅マンションを売ろぅとしても、1千200万～1千600万円程度でしか売却出来なくなっているのです。悲しすぎます －。「そんなこと、ほっといてくれ。低金利の時に全期間固定金利のローンで借りたから、近所の同じような間取りの物件の家賃と比べても断然安いし、時々繰り上げ返済もしていくから総支払額だって、もっと少なくなる。それに定年前までにローンを完済してしまえば、老後は住居費もいらなくなる筈だから、トータルでは損などしていない」こんな反論がすぐ返ってくるのは承知の上です。
たしかに、年々国力を落とし続けている日本（世界シェアで見た名目GDP構成比はピーク時の94年に18・2％だったものの、２００６年には9・1％。また1人当たり名目GDPも１９９３年にはルクセンブルクに次いで世界2位だった日本は２００７年には19位まで後退）は、将来円安となり、輸入物価の上昇からインフレが常態化するような恐れがないとはいえません。そうなると、固定金利で借金をしている限り、金利が上昇しても、かえって負担も減り、35年後の物件価格も相対的には高くなっているかもしれません。
しかし、それは豊かさとは直接結びつかない、インフレ下の数字のマジックにすぎないものでしょう。むしろ人口も減るので不動産価格はもっと下がると考えるのが自然です。低金利になると、金融機関も不動産業界も、マイホームを買うのは今がチャンスといいます。商売ですから当然のことです。また、不況で不動産が売れ残り、新築物件も値を下げ、叩き売りのような状況になると、モデルルームなどにはマイホームが欲しい人達がワンサカ集まります。そして、購入契約をして、何だかずいぶんトクをしたような気分にもなります。しかし、それは、はっきり言って幻想です－－。
新開やテレビなどでも、「今マイホームは買うほうがトクか、借りるほうがトクか」といったテーマが取り上げられますが、人口減少がすすみ、経済力が裏返していく国に住んでいて、マイホームを借金までして買うのは愚かだということに、なぜ気がつかないのでしょうか。今はかつての黄金の高度成長期時代の日本とは違うのです。金融機関や住宅・建設メーカーのカモにされているのが、こうした一般の善良なる庶民なのです。そして、挙げ句40歳前後から、リストラにビクビクしながら、家計に四苦八苦して、思い描いていた「マイホームに住む幸福な家庭像」もどこかに飛んでいってしまうのです。
家計が苦しくなると、日々のストレスから家族の人間関係までキスキスしてきます。ささいなことから夫婦喧嘩が始まり、いつも両親の不和を見て育つ子供にとってはとんだ災難ということにもなるのです。「風水で選んだ縁起のいいマイホームだ」などと自慢していてもこういう結末を迎えるのです。そうなると、住宅ローンを組んで、無理してマイホームを購入するなど、一生貧乏になる道を選んだといっても過言ではなくなるでしょう。悪いことは言いません。新築のマンションなどに住宅ローンなど絶対組むべきではないのです。
まだ買って年数が浅いなら、あるいは、ローン残高が物件売却価格よりも低いなら、さっさと売り飛ばし、これまでの毎月のローン返済額より少しでも安い賃貸物件を探し、移り住んだほうがマシなのです（もっとも新築を買ってすぐ売りに出しても、すでに2割程度安くなった中古物件にすぎなくなっていますが）。そして、少しでも身軽になった上で、貯蓄に励み、それを運用していけば、加速度をつけて資産が殖えていきます。定年の頃には、余った資産で、借金などしなくとも（年齢的にローンも組みにくい） マイホームなどいくらでも買えるようにもなるのです。
マイホームを買おうと決断した人達の中で、まだしも賢明なのは、中古物件を購入した人達です。しかし、それでも住宅ローンを組んで購入していたとしたら、やはり問題です。築浅の鉄筋コンクリートの中古マンションならまだしも、木造住宅だと耐用年数が短くなる為に住宅ローンの返済期間も短くなり、毎月の返済額がはね上がっているケースも少なくないのです（法定耐用年数はマンション47年、重量鉄骨プレハブ34年、軽量鉄骨プレハブ27年、木造・木質系プレハブ22年）。これでは家計を圧迫してしまうでしょう。
こうしたケースもぜひ見直して頂きたいのです。低金利といっても、金利はタダではありません。たとえ2％といっても、3千万円の残債には元本の他に年間６０万円の金利を払っているのです。3％なら年間９０万円の金利です。価値が消えていくものに大金を捨てるより、貯蓄と堅実な投資のほうが、はるかに幸福な人生が待っているのです。
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◆家を買う建てるについて
生活に余裕がなくならないように常に長期的な
目線で物事を判断して生活していくことが非常に大切です
家を建ててもお金に余裕があると心にも余裕が生まれます
＊住宅ローンは手取り収入の２５％以内にしましょう
数十年おきに不景気の波が必ずあります
それに耐えうるには高額な家を建てないこと
無理な住宅ローンを組まないことです
＊住宅ローンは５0歳ごろまでに完了させるように組みましょう
最近は３５年ローンが流行っていますが大変に危険なことです
６０歳過ぎまでローンがあると老後が苦しくなってきます
５０代になってくるとリストラに遭う可能性が高くなります
私は４８歳で住宅ローンは完了しました
私は５７歳にて早期退職に遭いました
子供は大学を卒業していましたから大丈夫でした
＊５０代になってくると子供たちが大学へ行く頃になってきます
住宅ローンが残っていると子供を大学に出す資金の目途が立ちにくくなります
高校卒で終わらせるなら住宅ローンは５５歳ぐらいまでに終わらせれば良いでしょう
＊３０代、４０代になって家を建てても
住宅ローンは５０歳前半には終わらせるように組みましょう
５０代からは老後に困らないために資産を増やしていく時期なのです
＊３０歳過ぎたら車のローンはいけません
預金などして現金で買いましょう、中古でも良いのです
見栄で高価な車をローンなどで買っていると資産が増やせません
家内のアイテムなども高価なもの買うのは避けましょう
＊健康を維持していきましょう
健康を損ねると住宅ローンが払えなくなってきます
＊善き住み家に必要なものは善き伴侶です
住み家を大切に守ってくれる女性を妻にしましょう
子供たちを自立できるように育ててくれる女性を妻にしましょう
質素倹約・整理・整頓・清掃・清潔・躾・炊事・洗濯ができる女性を妻にしましょう
お金の管理ができる女性を妻にしましょう
心身とも健康な女性を妻にしましょう
夫を立ててくれる女性を妻にしましょう
両親を大切にしてくれる女性を妻にしましょう
家庭を明るくしてくれる女性を妻にしましょう
セックスも快くしてくれる女性を妻にしましょう
パチンコ・宝くじ・ギャンブルをしない女性を妻にしましょう
大酒飲み・煙草を吸う女性は妻にしないことです
浪費癖の女性は妻にしないことです
なにかにつけて我儘な女性は妻にしないことです
金遣いの荒い女性は妻にしないことです
なにかにつけて夫を貶すタイプは妻にしないことです
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