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私流の年輪優待株投資[A110] |
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私流の年輪優待株投資[A110] |
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2024-09-13発表・・・日経より ◆「3003・ヒューリック」が不動産販売の 「8890・レーサム」を買収 9/17(火)より公開買い付け額、５９１３円也 「３００３・ヒユーリック」は９/１３(金)、不動産販売の「8890・レーサム」を買収すると発表した。同ある香港の投資ファンド、オアシス・マネジメントと買収で合意した。TOB（株式公開買い付け）などで全株式を取得して完全子会社化する。買収総額は1735億円を見込む。 TOBは９/１７日から１０月３０日まで実施する。買い付け価格は1株あたり5913円。ヒユーリックが取締役会でレーサムの買収提案を決議した7月26日の前日である同25日の終値に76％のプレミアム（上乗せ幅）を付けた。9月13日終値に比べ９４％商い。オアシスはTOBには応募しない。TOB終了後に孫会社でレーサム株を約６０％保有する香港にある特別目的会社（SPC）をヒユーリックに譲渡する。 ヒユーリックはTOB価格と同じ1株5913円でオアシス側の持つレーサム株をすべて取得することになる。ヒユーリックは発行済み株式の2・78％以上の応募をTOBの成立条件としており、これに届かなかった場合、買収そのものを取りやめる。レーサムは13日、ヒユーリックのTOBに賛同し、株主に対しTOBへの応募を推奨すると表明した。 レーサムは商業施設や住宅、オフィスなどを取得し開発やリニューアルで付加価値を高め売却するビジネスを得意としている。24年3月期の売上高は前の類比39％増の942億円、純利益は37％増の115億円だった。ヒユーリックは自社の情報網をレーサムの不動産の仕入れや売却に活用して、事業拡大を目指す。資金調達コストも抑えられるとみている。ヒユーリックは富士銀行（現みずほ銀行）のビル管理事業を祖業とする。 銀行の支店跡地に小規模のオフィスビルを開する手法で成長してきたが近年はホテルやデータセンターなど事業の多角化を進めている。M＆A（合併・買収）にも積極的だ。5月には学習塾を展開するリソー教育を約160億円で子会社化した。オアシスは22年秋、レーサムに対し1株1700円でTOBを実施し筆頭株主となった。株主還元策の拡充などで株価は上昇していた。 ●「３００３・ヒューリック」の会社内容 旧富士銀行の銀行店舗ビル管理から出発。都区内の駅近接ビル中心に好物件所有、物件多角化へ。東京23区内で駅近好立地オフィスビルの賃貸事業をおこなっている会社である。不動産物件の保有・賃貸・管理に加え、建替や開発など新しいオフィスや住居を創造する事業も推進している。中でも、習い事教室・親子カフェ・こどもクリニックなど、子ども向けの子育て・教育機能を1つのビルに集積した「こどもでぱーと」の開発に力を入れている。 【連続最高益】ビル建て替え増で不動産賃貸横ばい。ただ私募ＲＥＩＴ、外部投資家需要旺盛で下期中心に不動産売却拡大。ホテルも稼働率、単価上昇し営業増益。連続増配。25年12月期も不動産売却が牽引。 【建て替え】青山や銀座の所有ビル解体着手、低層階のブランド店を筆頭に建て替えビルのリーシングが好調。首都圏郊外で数百億円規模の大型商業施設２件単独取得。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ●「８９９０・レーサム」の会社内容 オフィスやマンションなど収益不動産を組成・販売。香港ファンドがＴＯＢで株式の過半取得。不動産流動化が主軸。富裕層向け投資用物件を販売。香港ファンドの傘下。 【最高益】主力の不動産販売は採算よい20億円超の大型案件中心に伸長。賃貸・建物管理堅調。新規事業は赤字幅縮小。人件費、業務委託費増でも中計踏襲の会社計画やや保守的。連続最高純益。配当性向40％で増配。 【小口化】不動産信託受益権小口商品が個人投資家向けに順調拡大、完売相次ぐ。築100年超の物件再生実績を受け歴史建築の大規模リノベーション案件引き合い増。
2024-09-13現在 ＊私の「３００３・ヒューリック」の保有履歴
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ●「３００３・ヒューリック」の優待 （2024年8月28日現在） ＊権利確定、１２月 ≪対象株主≫ 毎年12月31日現在の当社株主名簿に 記載されている3単元(300株)以上保有している株主。 ～変更前～ ≪優待内容≫ ［保有年数 3年未満の株主］ 3,000円相当のグルメカタログギフトより1点または ｢あしなが育英会｣への寄付(※1) ［保有年数 3年以上の株主(※2)］ 3,000円相当のグルメカタログギフトより2点(6,000円相当) または｢あしなが育英会｣への寄付(※1) (※1)寄付項目を選択した場合、株主への優待商品に代えて、 その相当金額を上記団体へ寄付する。 (※2)同一株主番号にて3年以上継続して300株以上保有の株主が対象。 保有期間中に証券口座の変更や貸株をすると、 株主番号が変更となる可能性がある。 ～変更後～≪優待内容≫ [継続保有期間:2年以上] 6,000円相当のカタログギフト ※基準日の株主名簿に同一株主番号で保有している記録がある年数 ≪送付時期≫ 2月下旬～3月上旬頃 【適用時期】 2025年12月31日基準日より実施する。2023年12月31日基準日 及び2024年12月31日基準日は現行の株主優待制度を継続する。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2024-09-13 ●考察 「８８９０・レーサム」の会社内容が良いので、「３００３・ヒューリック」が買収すればもっと経営が効率良く好調になってますます高収益になり配当金等も多くなり、また株価も右肩上がりするかもね(*^-^*)。９/１３からの市場が楽しみです(^^)/~~~！ 。 2024-09-13 ８８９０・レーサム、終値３０４５円 制限値幅 ２３４５～３７４５円 ３００３・ヒューリック、終値１４３５,５円 制限値幅 １１３５,５～１７３５,５円 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ●株価
2024-10-09・・・日経より ◆ヒューリック、大規模開発と距離 「都心一等地」に絞り最高益 「都心一等地戦略」。不動産開発会社ヒューリックの根幹を成す方策だ。富士銀行（現みずほ銀行）の資産管理会社だった同社は、みずほ銀行副頭取だった西浦三郎氏が社長に就任後、主要駅に近い銀行店舗を再開発してきた。オフィスから教育施設まで都市生活者のニーズに沿った物件提供で三井不動産や三菱地所、住友不動産に次ぐ時価総額に成長した。 １０月１日、IR千駄ヶ谷駅近くに完成した低層ビルに長蛇の列ができた。行列の目当ては将棋道場を備えたカフェ「棋の音」だ。日本将棋連盟の本部が入居する同ビルは、建て替え前は銀行の研修施設だった。再開発を主導したのはヒユーリックだ。ヒユーリックは都心の一等地に立つ銀行店舗などを数多く保有する。古い施設をオフィスなどに再生する手法で急成長した。2023年12月期の経常利益は1374億円で過去最高益を更新。08年の上場以来15期連続で増益を記録し、利益は12倍になった。 日本橋興業という社名で1957年に設立し、銀行の保有不動産を管理していたヒユーリックは9割以上を銀行出身者が占めた。従来はリスクを取って成長を目指す社風ではなかった。変わり始めたのは2006年からだ。社長として送り込まれた西浦氏は、デベロッパーとして成長する路線に転換した。ヒユーリックの代名詞となっているのが、かつて銀行店舗だった都心・好立地の中規模オフィスビルの再開発だ。 保有する賃貸物件の3分の1が主要駅から徒歩1分以内、5分以内まで範囲を拡大しても8割近いのが特徴だ。「駅チカ」物件は高い賃料が見込め、空室になりにくい。6月末時点での空室率は0・3％と、5％台だった都心5区の市場平均よりも大幅に低く抑えている。土地や物件を新規に取得するようになった現在も銀座や渋谷、青山といった一等地にこだわる。 西浦氏は「マーケットが何を望んでいるのかというニーズがまず頭に浮かぶ」と語り、利益と成長性を最優先の経営目標に据える。半面、総合デベロッパーが積極的に取り組む大規模再開発には「他社と同じ手法のビジネスは絶対に駄目だ」と距離を置く。象徴的な経営判断がある。9月に建設費高騰により再開発の見直しが明らかになった「中野サンプラザ」 （東京・中野）建て替え事業では、ヒユーリックは民間事業者の一員として事業に参加していた。だが「採算が合わない」として6月に撤退を決めた。 都心・好立地の不動産を事業戦略の柱として成長を遂げたヒユーリックだが、西浦氏は「人口が減るなか今後はオフィスのニーズが高まらない」とみる。そこで12年にホテル、17年には商業施設と事業の多角化を進め、そのペースを加速している。・近年は高速ネットワークを備えた都市型データセンターや空港の検疫・通関機能を一部代替する物流施設など、独自性の高い物件の開発を推進する。 賃料収入に占めるオフィスの比率は直近で43％と半分以下に落とした。西浦氏は「新しい事業を考えないことがリスクになる」と公言する。現在も毎日出社して、事業開発の指揮を執る。新規で狙う領域は「教育」だ。24年は塾運営を手掛けるリソー教育を子会社化した。少子化の基調は変わらないが、共働きのパワーカップルの増加により、子ども1人あたりの教育費が増えると予想。 塾や学童、カフェ、クリニックなど子とも向けサービスを1棟に集約した商業ビルを好立地に開業する計画だ。駅チカのビルに子ども向けサービスがあれば、親は通退勤時に利用できる。保育園から小学校に上がる時期に預け先に困る「小1の壁」や、学童保育に預けにくくなり学習難易度が上がる「小4の壁」など、共働き夫婦が直面する課題を商機と捉える。急成長の背景には人材への手厚い投資がある。 有価証券報告書によると同社の平均年収は1907万円と、三井不動産や三菱地所の1・5倍だ。同業他社から転職した40代の男性は「判断の早さや決裁フローの簡潔さなど、仕事のスピード感が群を抜いている」と話す。競合デベロッパーの幹部が「エース級の人材がヒユーリックに移ってしまう」と頭を抱えるほど、業界でも人材の吸引力が強くなっている。 目下の課題は開発余地のある支店跡地の減少だ。都内に盤石な収益基盤を持つ三菱地所や三井不動産に比べてヒユーリックの自己資本は小さい。市況悪化や成長停滞で逆回転のリスクもある。西浦氏は「あふれんばかりの当事者意識を持て」と社員に語り、リスクを取って貪欲に成長を求める社風が根付くよう、現場に発破を掛け続けている。（外山尚之）
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