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不動産[土地・建物]＆序章 |
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不動産[土地・建物]＆序章 |
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◆敷地の安全性とは、良好な敷地とは
★悪い不動産業者に気を付けろ
人生の生活をするにおいて基本的には、食・衣・住である。人間らしく豊かな生涯を過ごす悠久の住処となるその住居は文明生活をする上ではもっとも重要なものである。一般の庶民には一生に一回の城(家)を建てられでば本望であるといわれている。親からの家や土地を相続し恵まれている人達は別にして、借り家住まいの両親に育ったり兄弟が多いために自分の力で家庭を築き借家住まいから憧れの城(家)に住む為には宅地又は建て売り住宅を確保しなければならない。 殆どゼロから社会へ出発して一生懸命に働いて貯蓄し不動産で土地建物を買い求めるが、いたるところに悪徳業者が蔓延っている。苦労して貯蓄したお金をかすめ取られないように念には念をいれて注意をはらって土地や建物を買い建てなければならないのが現状である。 私たちは何故棲家を借りるのか？、私たちは何故棲家を買うのか？、私たちは何故家に住むのか。[住宅購入学入門 いま、何を買わないか]講談社＆新書・長島修著によると、あなたにとつて、いま本当に必要なのは情報ではなく、住宅に関する自身の[哲学]である。「どのような人生を送りたいのか」「どのように生きたいのか」「そのなかにあって、住宅とどのように関わり方をしていきたいのか」住宅購入の可否を考える際には、まずなにより、こうした自身の生き方の哲学が問われるのである。 土地神話も終焉となりバブルと日本型土地本位制資本主義経済が崩壊へと進行する過程でマンションや戸建て住宅で「環境の暖かな景観がよく住みやすい地域」「夏は涼しく冬は暖かく健康は維持されて、しっかりと長持ちする住宅」「メンテナンス性が考慮されている住宅」「無駄がなく適切に維持管理が行われる住宅」すなわち「建物をしっかりと造り、メンテナンスをしながら、大切に幸せに住み継いでゆく」ことである。 これから訪れるだろう、中古住宅の資産化時代を見据えた環境。その住宅をとりまく、街全体の雰囲気。そこに住まう住民たちの集合価値観、コミュニティの形成。その地域の文化、歴史、伝統を含めた立地。「永くもつ住宅が造られ」「街並みに地域の文化が醸成され」そして「中古住宅の取引市場がしっかり整備される」そんな、生活全体をデザインするうえで、住宅の価値は、一にも二にも立地(ロケーション)である。そんな素晴らしい敷地の住宅に住めるように、充分に学んで自身の哲学を持って、ハウスメーカーや不動産屋に騙されないように幸せな家に住もう。 ★宅地 無秩序な市街化を防止する為に、住居環境の保護の為に、市街化区域（すでに市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に市街化を図るべき区域）・市街化調整区域（市街化を抑制すべき区域）・用途地域（建てて良い建物が細かく決められている）といろいろな制約ががんじがらめになっている。これらの規制がある為に利用して悪い業者が騙して高く売りつけたり安く買い取ったりしている。しろとには何とも分かりにくいから無知から脱出する為にも自分自身で宅地や建て売り住宅へ現場（現地）に足を運んで勉強しなければならない。 ☆立地条件(土地要件)の要注意点(チェックポイント)順序はランダム 市街化区域なのか市街化調整区域なのか 家を建てられる土地なのか、建てられない土地なのか 条件付きなのか、建ぺい率は、容積率は 区画の宅地は平坦か、斜めすぎないか、土地の地質は大丈夫か 電気・ガス・水道・下水道・ネットなどは整備されているか 宅地に引き込まれる水道水は安全か テレビなどの写りが悪くなる電波障害(電波塔・送電線や塔)はないか その地区に構造線(断層)がはしってはいないか 竜巻の通り道ではないか、大風の通り道ではないか 宅地は細長いか・いびつか・三角形か 大雨が降った時は宅地内に入りこまないか、窪地(凹地)ではないか 付近に災害となりやすい山・川・谷・池・沼地・はないか 宅地の上部地区にダム・ゴミ捨て場・工場・危険物置き場などがないか 宅地付近は住宅での密集地ではないか、火災などに大丈夫か 宅地の周り隣に地震などで倒れそうな建物はないか、大木はないか 付近に三階建ての家があるか、何件あるか、日影にならないか 宅地内に電柱があるか、電柱は敷地の何処に、支障をきたしていないか 宅地内に建築物に妨げとなるような電線などはないか 付近に送電線が走っていないか塔が立ってていないか 付近にカラマツ林はないか(枯れ葉が家を傷める) 隣家の境は、生け垣か・フエンスか・何もないか 宅地の各境にコンクリートなどの仕切りがあるか 宅地の境の土留めは高すぎないか、擁壁の高さは？(1.5m～2m以下が望ましい) 宅地は犯罪に巻き込まれにくい位置にあるか 地区に古い仕來りに縛られていないか 地区の集まりで、差別・宴会・酒・煙草と無駄遣いや嫌がらせはないか 宅地付近の住民によるペットの糞シッコの常連場所になっていないか 付近に犬を飼っていて吠えるなどの迷惑をかけていないか 付近の住民による雪の不法投棄をしていないか 付近に家族に対するアレルギーはないか 付近の住民の礼儀作法・マナーは大丈夫か 付近の家に引き籠もり・ニートが多くいないか 最寄りの駅・バス停までの距離・所要時間はどうか 電車・バスの始発・最終時刻・便数はどうか 通勤に時間・交通に支障がないか 緊急時には駆け付け易い場所か 幼稚園・保育園・小学校・中学校・高校へのルート・時間などはいいか 公園・病院・娯楽施設・公共施設などは整っているか スーパーなどの買い物に支障がなく便利か ゴミステーションなど遠くて支障はないか ゴミステーションや消火栓が近すぎないか 付近の農園による害虫駆除の農薬散布はないか 付近でのヘリコプターによる農薬散布は行われていないか 農園の農機具などで道路を泥や薬品で汚していないか 道路の水はけはいいか、どの方向へ雨水は流れるか 騒音・振動・悪臭・自動車の往来が激しくないか 周囲に危険な箇所・生活環境の妨げとな施設や物はないか 日照・通風・水はけはいいか 宅地となっている過去を含めて地盤の状況はいいか 過去に不幸な因縁はなかったか、例)土地・家に殺人があった 周囲の道路の広さは・舗装・街灯などの整備状況、前面道路が望ましい 道路から宅地内からの車の出し入れはスムーズか、できれば公道であること・幅2.5m以上が望ましい 下水道・水道・ガス・電気・ネット配線などの設備状況 付近にガスタンク・ガソリンスタンドなどはないか 付近に化学工場・薬品工場はないか その宅地は子々孫々まで健康・安全・安心・安泰・良き環境な聖地か 最後にその家族にとって、どの項目が許されるか 許されない項目があっても家族が生活していけるか 許されない項目があっても問題なく耐えられるか 土地など将来に善き条件で売却できることを念頭において購入すべきである
2011-03-20 ★東日本巨大地震 [2011-03-11、14:46発生、M９．０] 長野県栄村地震［2011-03-12、03:59発生、M６．７］ 静岡県東部地震［2011-03-15、22:30発生、M６．０］ 突然とＭ９．０の世界最大級の大地震によって、大津波によって市町村は壊滅的に破壊された。更に他の地区でも地震が発生した。交通網の切断に人々の住むに大事な家々が壊れたり流されたりした。東京電力福島原子力発電所でメルトダウン（炉心溶融）による放射能漏れの恐怖に襲われ地区の住民や日本全国がパニックに陥った。 東北の東海岸付近の南北約５００ｋｍにおいてデスシティー(死の街)となり文明生活が破壊された。しかも、壊れた街へ物資を強奪する蛮行があちらこちらに蔓延していたとか。人間の秩序を乱す一部の人間がこの時とばかりに剥き出しにするから始末が悪い。挙げ句に医療薬品不足・燃料不足・燃料高・円高・株暴落・企業、会社（仕事）の機能停止・物流網の寸断・長期化する計画停電・復興活動資金不足・失業、と恐怖が日本列島を襲う。 このような惨事になるべく遭遇しないためにも、これから新しく家を建てようとしたらどんな事に最善の注意をして宅地を選んだならよいのであろうか。未来に向かって子孫代々までも安全であるためにも。 ＊宅地（棲家）を脅かす条件 地震で民家が壊れる 地震で津波に流される 地震で火災が起きる 地震で山が崩れる 地震で液化現象が起きる 地震で原子力発電所が壊れる 地震で道路が破壊される 地震でダムが決壊する 地震で水道・ガス・電気・通信網・交通網・食料が途絶える 台風・大雨で土砂崩れが発生する 台風・大雨で川が氾濫する 水道・ガス・電気・通信網・交通網・食料が途絶える 噴火で家が壊れる 噴火で火災になる 水道・ガス・電気・通信網・交通網・食料が途絶える 工場の爆発で家が破壊・火災が発生する 工場・焼却炉・畑・田んぼなどからの悪臭・薬品に侵される 空港や基地が近くにあり生活が侵される ＊宅地（棲家）に求める条件 海から離れている事 海抜３０ｍ以上ある事（あくまでも目安） 川から離れている事 川の堤防より高い事 山から離れている事 沢から離れている事 ダムの下流から離れている事 元湿地帯でない事（採石を取ってない事） 大雨となった時に宅地付近の側溝が氾濫しないか 大雨となった時に宅地付近は水浸しにならないか（窪地でないか） 宅地となる地盤は大丈夫か、宅地は急斜面でないか 宅地付近に大きな木がないか、高すぎる土留めがないか ゴミ焼却炉・危険施設・元工場跡でない事 隣近所の家々が混みいっていない事 空港・基地・工場・ゴミ焼却炉・危険施設から離れている事 農園から離れている事 メイン道路（国道などの往来が激しい通り）から外れている事 付近にスーパー・病院・公共施設がある事 大雪・猛暑・乾燥・大雨・雜音が少ない地区である事 日光が燦々と浴びるところである事（高い建物がない所） 宅地が側溝付きで５ｍ以上（理想）の道路に接しているか 災害が発生しても付近に湧き水があり確保できる地区である事 地震・津波・台風・大雨・火災などの災害に巻き込まれない為に、あまりにも、あれもこれもと良い条件を求めて宅地を探すと見つからなくなるかもしれない。金銭的にどこまでを目をつむって住んで過ごせるかは、個人の慎重な妥協にかかっている。 ★不動産業者 宅地建物取引の免許があるか不動産業者を調べる 免許書番号、建設大臣免許（ ） カッコ内を確認する カッコ内の数字は更新した回数を表している（更新は５年ごと） 宅建業者の名簿で過去に法律違反などがあったか経営状態を調べる 悪徳宣伝による嘘偽広告かおとり広告か気を付ける 売地を高い査定で調子に乗せる 売地・中古建物にケチをつけて売価を下げる 欠陥住宅を高く買わせる 悪条件のクズ土地を押しつける 借り家の敷金を返さない 借り家の申し込み金をふんだくる 等々の不動産業者による土地・建物の売り買いによる内容を明確に語っている本がある。いかに客から金をかすめ取るか、不動産屋のその手口とは、新築マンション・戸建てを買う時や買い換えから賃貸しまで、知らないうちに客が損をしてしまう業界の［常識］を公開、新築マンション・戸建てを買う時から買い換え賃貸しまで客の無知につけ込む業界の縮図が蔓延る。 悪知恵を見抜いて賢く買う借りる為の秘訣を教えている。悪い不動産屋はどういった手口で客の財布の口を開けさせるのか賃貸し・賃借り・土地を買って新築・建て売り買い・中古住宅売り買いの人達に一読の価値がある。 ［わたしは悪い不動産屋］王様文庫、大倉辰吾著 夢を見ている客を騙せなければ一人前ではない 手玉にとられる無知な客たち・・・・ 悪い不動産屋はどういう手口で客を騙すのか、不動産の情報に詳しい消費者が増えているが、それでも悪徳不動産屋に騙される人は減らないのが現状である。そこが不動産業というものの奥深さと恐さなのだろう。消費者がいくら頑張って勉強しても、やっぱりプロにはかなわない。その手口にまんまとのせられない為にはどうしたらいいのか、数少ない、いい不動産屋は何処で見分けたらいいかぐらいは知ってほしいものだと著者は語っている。
今日は天気がいいからクズ地へ案内しろ！ 大規模開発は、道路が広い街を売れ！ オープンルーム・個人住宅展示会は近所の主婦の嫌味が飛び交う 買い替えようと思ったら売る方が先だ！ ★一般建築士・大工さんへの新築依頼・増改築について 旧宅で ある日に付近の大工さんが「私に家を造らせてくれませんか」と言ってきた。今までに新築された彼の家を多く見ていたので返事は控えさせてもらった。彼の建てる新築の家はとにかく安く建てるのが最優先である。数年後に建てられた新築の家のあちらこちらに傷みが見受けられるようになった。ある家の二階のベランダを歩くとミシミシと近所にまで聞こえるような音がする。壁が剥がれだしている。 ある家では蚕・牛等と同居していた昔風の家で築１００年近くたっている家の増改築を依頼したら断られた。無理にお願いして増改築が行われた。だがこの家の基礎は昔のままの礎石に土台を乗せただけのものである。縦型地震がくれば完全に倒れる家である。家も少し傾いていたが増改築で真っ直ぐ直した。この家の主に「地震が来たらどうするんですか」と質問したら「死んでしまえばいいさ」まったく家族の幸せを無視する回答であった。この家では時々町などの付き合いで飲み会などが頻繁に行われている。来る人の他人の命を守る義務があるはずなのに情けない。増改築とはそこに住む家族が、より幸せに快適に安全に暮らすが為におこなわれるべきものである。 ある建築業者の建てられている、ある家では新築時に古い家の一部を切り取り移動して新築の一部として使用していた家があった。今まで住んでいた家の形や間取りが新築されても殆ど同じような形や間取りのものであった。新しく建てられるのに斬新さがなくダサイ家としか評価ができない。新築される前には是非とも建築主に[家]を学んで欲しいものである。 ある家では３０年間に増改築を５回もおこなった家がある。平屋から二階にした・一階を改築した・駐車場確保のために家を削った・建坪を広くしたため庭を業者に頼んで造りなおした。等と増改築のやりすぎの家を見ると家の土台から悲しさの風が伝わってくる。新築する費用以上にお金が風の流れに消えてしまっている。経済観念を学んでから増改築をして欲しいものである。 小生は新築計画で学んだ知識を徹底的に一般建築士や大工さんに質問はするし、設備は最新式のものを聞くし、一般建築士や大工さんの安っぽい意見は殆ど聞かないし、自信のないお答えにはビシビシと質問と愚痴の嵐である。このような一般建築士や大工さんは、小生が注文する条件に耐えられるだろうか。おそらくは、殆どの一般建築士や大工さんは小生の頼りない甘いマスクに見下して儲けてやろうと新築計画を勧めてくる算段であろう。未だに初対面でも面識があっても小生を見ると見下して話しかけてくる奴がいるから始末が悪い。 お金を値切ると殆どの一般建築士や大工さんは新築するのに一昔前の材料や設備・中古材料設備・売れ残りの処分材料設備で当たり障りのない方法で建たせようとするだろう。建築主が安い予算だから悪かろうと承知して新築するならやむえないだろう。だが、やはりこの家は新築なんだと住む人も見る人も幸せ感の家であってほしいと願う。
2018-10-25・・・日経より引用 ◆高齢化社会巣くう「地面師」 管理行き届かぬ土地被害多発 身分偽装し売却知らぬ問に 私の家は積水ハウスで建てた。その積水ハウスが地面師にまんまんと騙された。その積水ハウスだけでなく他にも多くの被害が続出しているという。そのことが日経に乗せられていたので乗せてみました。 積水ハウスが架空の土地取引で約55億円を詐取された事件は、地面師グループが再び暗躍している実態が浮き彫りにした。一等地の売買を巡る被害が次々に表面化。背景には2020年の東京五輪・・パラリンピックに伴う活発な再開発に加え、空き家など管理の行き届かない土地の増加という日本が直面する問題が横たわる。 * 五輪決定で再燃 「多くの業者が狙う好立地だったため、取引を焦ったのだろう」。五反田駅（東京・品川）から徒歩5分のオフィス街。長年地域で不動産会社を営む男性は、事件をそう振り返る。廃業した旅館の跡地約2千平方㍍の都心の一等地は、所有者の70代の女性に成り済ました女ら9人が、警視庁に逮捕された地面師事件の舞台となった。地面師は所有者に成り済まし無断で不動産を売買し、代金をだまし取る集団だ。標的の土地選び、所有者への偽装、詐取金を振り込む口座の準備、交渉……。グループ内でそれぞれが役割を分担し、巧みな話術などで相手を信用させる。 架空の身分を示すパスポー卜や運転免許証なども偽造され、「公証役場でも見破れないケースがある」 （捜査関係者）という巧妙かつ用意周到な手口だ。地面師による被害が多発したのは1990年前後のバブル経済期。地価高騰に伴う投機熱の背後で各地の土地がターゲットとなった。バブルの崩壊に伴い、いったんは沈静化。その後、東京五輪開催決定の13年ごろ、再び活発化する。地面師による犯行を容易にする一因は、空き家や管理が行き届かない土地の急増だ。2013年の空き家数は1988年に比べ約2倍の820万戸。うち4割が放置状態という。 こうした土地は所有者が近くにおらず、無断で売買されても所有者は気づきにくく、地面師の標的になりやすい。地域社会とのつながりが希薄になる中、周囲に相談できず、孤立しがちになる単身高齢者となればなおさらだ。東京都墨田区に土地と建物を所有する一人暮らしの80代女性はその一例だ。本人の知らない間に横浜市の不動産会社に売却され、約7千万円を詐取した地面師グループを警視庁が2017年2月に摘発。積水ハウスが被害にあった東京・五反田の土地所有者の女性も事件当時一人暮らしだった。 *常時20〜30案件 長田修和司法書士は「価値の高い土地で地主が近くに住んでいない場合、架空の売買話の材料になりやすい。土地を管理する家族が身近にいない単身高齢者であればさらに被害にあうリスクが高まる」と警鐘を鳴らす。地面師が狙う空き家の増加の要因には、高齢化という人口構造の変化があり、今後この流れは止まりそうにない。警視庁が2017〜2018年に摘発した事件だけでも被害額は70億円超。同庁で常時抱える地面師案件が近年20〜30件で推移していることは、地面師事件の危険と隣り合わせにあることをうかがわせる。所有者が知らぬうちに土地が売却され所有権も移転された場合、元に戻すのは容易ではない。 買い主に対し、民事訴訟を起こして登記を戻すなどの手段が一般的だ。転売されてしまえば、手続きは複雑かつ長期化する。事件に巻き込まれない手立てはあるのか。一つは住民票や登記簿謄本などの定期的な確認だ。土地に管理会社などを明記した看板を立てたり、整地したりするなどの対策もある。瀬戸伸男弁護士は「100％防ぐのは難しいが、ほったらかしの土地だというイメージを与えないことが重要」と指摘する。オレオレ詐欺、架空投資詐欺など65歳以上が被害者の事件は全体の約15％に上る。好調な経済が続く申、うごめく地面師は高齢化に直面する日本社会の山断面を映し出す。（平野慎太郎、村田篤史）
*考察論 都会だけではなく田舎でも、このような事件が起きないとも限らない。こころして注意を怠らないようにしなければならない。住宅の為の土地を買うとき・売るときも、焦らずに注意をはらって売り買いせねばいけない。 2018-11-06・・・日経より引用 ◆積水ハウスの地面師被害 そろえた役者暗躍の図式 土地情報が発端、十数人関与 実行と分配離合集散 あの土地を地主が売ろうとしている－－。東京・五反田の土地の架空取引で積水ハウスが約55億円をだまし取られた地面師事件は、本来の地主が不動産関係者に相談を持ちかけたことで動き出した。主導役が土地や地主の情報を入手。「実行部隊」の〝役者〞と口座を手配する「分配役」をそろえて、悪質なだましの舞台の幕が上がった。 「人当たりが良く、どこにでもいる普通の人。なぜこんなことに」。家屋やアパートが密集する東京都足立区の住宅街。事件で五反田の旅館跡の地主になりすました羽毛田正美容疑者（63)と近所付き合いがあった60代女性は肩を落とす。逮捕5日前にも羽毛田容疑者が自宅に訪ねてきて、「たくさんもらったから」と果物のお裾分けをくれたという。近隣住民や関係者によると、同容疑者は夫を既に亡くしており、大手保険会社で外交員として働いていた。複数いる子供のうち一番下は大学生だといい、警視庁の調べに「子供の将来に不安があった」と供述。 同庁は報酬を受け取っていたとみて調べている。事件の発端は2016年秋に遡る。捜査関係者によると、旅館跡の地主の女性が親しい不動産関係者に土地の売却について相談し、土地や自身の個人情報の資料を渡した。その資料の内容を、3人の主導役の1人と目される男（65）＝別の許欺事件で服役中＝が入手。関係者を通じるなどして残る2人に話を持ちかけて今回の計画が具体化し、必要なメンバーを集めたとみられる。羽毛田容疑者をスカウトしたのは、なりすまし役の「手配師」とされる女（74＝逮捕。事件では取引の本人確認に偽造されたパスポートも使われており、羽毛田容疑者は「（手配師の）女に頼まれて写真を貸したら、地主名義の偽のパスポートを作ってきた」と供述しているという。 総勢十数人に上るグループは、積水ハウスとの交渉に当たった実行部隊と、だまし取ったカネを分配する口座の手配役に大別される。表の実行部隊を掌握していたのが、主導役の1人で逮捕前にフィリピンへ逃亡した男（58)。積水ハウスと土地の売買契約を結んだ場にも偽地主の「財務担当」と称して同席。事件直前、別の不動産業者との交渉に同席した関係者は「羽毛田容疑者は短くあいづちを打つだけで、男がほとんどしゃべっていた」。羽毛田容疑者の演技を側面支援するため内縁の夫役や運転手役も配置。積水ハウスとのパイプ役は、同社の営業担当と個人的に知り合いだった会社役員の男（46＝逮捕＝が担った。 積水ハウスからだまし取った土地代金は、グループが手配したとみられる本物の地主や営業実態の不透明な会社などの名義の複数口座に分散され、後に多くが引き出された。警視庁は逃亡中のもう1人の主導役の男（63）が詐取金の分配を差配していたとみており、口座の準備に関わった北田文明容疑者（58)ら2人をすでに逮捕している。警視庁が今回の事件でこれまでに逮捕した容疑者は男女11人。警察幹部は「メンバーを固定せず、案件に必要な役割や利害関係によって離合集散するのが地面師グループの実態」と話す。 *男女8人再逮捕 偽造書類で仮登記疑い 東京都品川区の土地取引をめぐり積水ハウスが「地面師」グループに約55億円をだまし取られた事件で、警視庁捜査2課は5日、偽造書類を法務局に提出して虚偽の仮登記をしたとして、土地の所有者になりすました職業不詳、羽毛田正美容疑者（63)ら男女8人を偽造有印私文書行使などの疑いで再逮捕した。再逮捕容疑は2017年4月下旬、法務局に偽造の委任状などを提出し、所有権移転の仮登記をさせた疑い。
◆どのような住宅を選べば良いのか？・いけないのか？
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