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新築への資金 |
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★資金調達 土地を買う・家を買う建てるには、必ず資金が必要である。財産家やその子供たちなら簡単にご希望の豪邸が建てられるが、一般庶民はそうはいかない。 1、親に土地をいただいて新築の家は、お金を借りて自分が支払っていく 親に土地をいただいて新築の家は、お金を借りて夫が支払っていく 親に土地をいただいて新築の家は、お金を借りて妻が支払っていく 親に土地をいただいて新築の家は、お金を借りて夫婦で支払っていく 2、金を借りて土地を買い家を建てて(又は買う)自分の稼ぎで支払っていく 3、コツコツ稼ぎ現金で土地を買い、家はお金を借りて建てて自分が支払っていく コツコツ稼ぎ現金で土地を買い、家はお金を借りて建てて夫が支払っていく コツコツ稼ぎ現金で土地を買い、家はお金を借りて建てて妻が支払っていく コツコツ稼ぎ現金で土地を買い、家はお金を借りて建てて夫婦で支払っていく 4、コツコツ稼ぎ土地と家を現金で建てる 5、定年後(退職・リタイヤ)、または定年間近の人は借金して宅地・新築はいけないことです 定年後(退職・リタイヤ)に、退職金や貯蓄金を確認(老後破産にならないように)してから宅地・新築をしましょう 定年後に退職金や貯蓄金の総額で資金が不足な場合は仕事をして年金生活を切り詰めて貯まってから 宅地購入または新築をしましょう(年金でローン返済は絶対にしてはいけない) 定年後に、仕事をして、どう生活を切り詰めても一生無理と判断される場合は リフォームするか古い家(今のまま)に住み続けることです 若い人が結婚する前や結婚後に持ち家に住みたくなったなら、土地だけは親持ち・家も半分資金援助と親の七光が受けられる人は幸せな方で土地や新築は、そんなに悩まなくとも安全に建てられ住むことができるだろう。若い頃に新築に住まわれ年月が過ぎて、両親が亡くなり大した財産も相続されず定年を迎える頃には親の援助で建てられた家は古くなり住みにくくなっているだろう。 その頃に老いても安全に住める家を建てられるだけの資金が用意されているだろうか。若い頃から定年までの長い間には、不景気・仕事の変更・リストラ・病気・不幸・詐欺・勧誘・精神的ストレスといろいろな事が人それぞれの年月に襲いかかってくる。それらをそれなりにクリアしつつ新築の資金・老後の資金を用意しておかなければ、その人の人生は負けいぬと成り下がって惨めな老後を生きることになる。 しかし、競馬、競輪、麻雀、パチンコなどの博打をするために・優雅な生活をするために・借金を返済するために・損失を穴埋めするために・宅地を購入、または新築するにも、「知人・友人・親戚」などからお金を借りてはいけません。自分の幸せのために個人からお金を借りて優雅な生活をしようとする行為は人間のクズです。貸した個人に何の御利益もありません。「知人・友人・親戚」から借りると完全に縁が切れてしまいます。相手が「お金を貸してください」と近寄ってきたらお断りするのが礼儀です常識です。アドバイスはしてやりましょう。借りるなら金融機関から借りるのが常識です。金融機関(銀行・クレッジットカード・高利貸し・サラーリーマン金融)は借りてくださいと口を開けて待っています。現在では個人に保証人になってもらう行為も御法度(ごはっと)です。 最近の若者から中年に至るまで時には中年から老人まで[現代鬱(うつ)]が増えているとか。簡単にいえば「ナマクラ病・ニート」である。会社に勤めても問題が起れば直ぐに退社してしまう。理由を聞けば「自分にこんな仕事をさせたのがいけないんだ、自分は正しいのだ」とぬけぬけと言いやがるから始末が悪い。害あって一利無しの煙草を吸って体を悪くして健康保険の無駄遣いをしている奴が蔓延っている。メタボは万病(老化)のもと医療費の無駄遣いなのにグルメ(美食)をして肥満が蔓延っている。 こんな奴が世の中に多く蔓延ると税金の無駄遣い(国への詐欺)となる。税金も支払わないナマクラ人間は生活保護を受け福祉に頼り楽三昧の生活を送られてしまう。老いれば家賃は只で生活費が支給され安泰な老後が過ごせる。誠に怪(け)しからん人間たちである。職場で怒られても耐えて真面目に働いて、コツコツ資金を貯めて土地に自宅を建てて住んで、取得税・固定資産税となんだかんだと多くの税金を取られて生活するのだからたまったものではない。 働かないナマケ者は食うべからず住まわせるべからずである。刑務所に入った人でも牢獄でぬくぬく過ごさせてはいけない。食べる着る寝る身の回りの生活費は稼がせさて支払わせるべきである。刑務所よりも娑婆の方が住みやすい所だと身をもって悟らせるべきである。生活が困るからと何もしないで生活保護費を渡してはいけない。 ごみ拾い・空き缶拾い・町の側溝の掃除と何かをさせて成果を確認してからその日その日の日当手当てで1日の生活保護費を渡すべきである。失業手当ても同じである。これこそ失業対策の一環でもある。一生懸命に真面目に働いて税金を納めている人が馬鹿をみないためにも大事な事である。日本国民の繁栄のためにもより良き政策を実行してほしいと願っている。
★どうすれば土地代・新築資金がつくれるだろうか？ 小生が云う「真面目」とは正しくポジティブに挑戦する行為である。仕事でもただ言われた通り黙々と一生懸命に働くことではない。仕事という観念を理解して挑戦的に前向きにすることである。その真面目さがあってこそ、人生の先への投資が微かながら見えてくるのである。若い頃から自己投資をして時間というなかから回収してこそ資金が調達できる。 そんな自己投資方法を説明している本がある。 ［３０代からのお金と時間の自己投資学］ＰＨＰエル新書・・・和田秀樹著 完璧に新築資金方法を説いている訳ではないが、それなりに役に立つ内容の本でもある。一読することを薦める。・・・幸福とはタナボタで得られるものではなく自ら勝ち取るもの。そのためには、お金と時間をケチってはいけない。幸せになるためのお金と時間の使い方を指南する和田流の人生投資の極意を伝授する。
202010-08-24・・・「なぜ投資のプロはサルに負けるのか」藤沢数希著より一部引用 ●35年ローンで家を買うということ 日本人にとって、マイホームというのはよほど大切なことのようで、多くのひとが長期のローンを組んで自宅を購入しています。ふつうのサラリーマンにとって、年収の何倍もするマイホームとは、一生に一回の買い物であり、人生最大の買い物でもあります。このような人生の大きな決断をするときに、ファイナンスのことをよく理解していないのは非常に危険なことではないでしょうか？ 「賃貸で家賃を払い続けるぐらいなら、毎月、同じ支払い金額で住宅ローンを払ってマイホームを買ったほうが、最終的には不動産が自分のものになるからだんぜんお得ですよ」という、不動産屋の必殺のセールストークによってマイホーム購入に踏み切った方も多いでしょう。金利水準にもよりますが、35年程度の長期のローンでないと、毎月の住宅ローン返済額はなかなか家賃を下回りませんから、不動産屋は必殺のセールストークを使うためにも長期のローンをすすめるのでしょう。借金を背負ってまで、家賃より高いお金を毎月払い続けなくてはいけないのでは、あまりお得感が出ませんからね。 また、ローンが長期になればなるほど払う利子の総額が増えるので、銀行ももうかります。例えば、3000万円の家を、金利5％の35年ローンで買うと、ローンの返済方法にもよりますが、大体3000万円ぐらいを利息で銀行に払うことになります。つまり、3000万円の家を買うのに、結局、6000万円支払うということです。長期の住宅ローンは不動産屋と銀行がまさにWi nWinの関係を築けるよいビジネスなのです。もちろん、その陰にはたくさんの個人の借り主がL O S e r （敗者） として横たわっています。 ところで、このように借金をして何かに投資することを、ファイナンス用語で 「レバレッジをかける」といいます。例えば、100万円の現金を持っているひとが証券会社に口座を作ると、普通は100万円までしか株を買うことができません （図-1）。しかし、信用取引口座というものを開くと、資金の3倍程度までなら、株を買うことができるようになります。この場合ですと、自分の100万円にプラスして、証券会社が200万円貸してくれるので、100万円しか持っていなくても300万円株を買えるようになるのです （図1-2）。これを信用取引といい、ハイリスクな投資の代名詞となっています。それでは、このレバレッジを少し勉強してみましょう。 所持金額の何倍に値する株式を持っているかを、レバレッジ倍率といいます。3倍のレバレッジをかけていれば、持っていた株が30％上がると、3倍の90％もうかります。100万円の所持金で、レバレッジなしで株を100万円買っていたら30万円しかもうからなかったのが、3倍のレバレッジをかけていれば一気に90万円ももうかるのです。逆に30％下がるとどうなるでしょうか？ レバレッジなしだと30万円の損失です。しかし、3倍のレバレッジをかけると損も3倍になるので90万円の損失になります。100万円しかないのに90万円も損したら10万円しか残っていません。
これがレバレッジ効果です。 さて、マイホームの話に戻りましょう。実は自分の全財産の何倍もの借金をして家を買うというのは、レバレッジをかけているのと同じことなのです。例えば、頭金1000万円で5000万の物件を買うというのは、レバレッジ5倍に相当しますし、頭金が500万円ならレバレッジ10倍になります。ファイナンスの常識から考えると、非常にハイリスクな投資といえます。マイホームを買うという行為は、投資という意味では、株を買うのとまったく同じです。 損することもあれば、得することもあります。買った後に、土地の値段や家賃の相場が上がり不動産価格が上昇すれば、投資は成功したことになりますし、逆に下がれば、投資は失敗でお金を損したことになります。これに対する反論として「自分で住むための家は投資ではない」というおかしな考え方をいうひとがいますが、彼らへの説明のために例を示しましょう。土地バブルが崩壊し、不動産価格の暴落とともに長期の不況に陥った1990年代の日本では、リストラ等で住宅ローンが支払いきれなくなったサラリーマンが続出しました。 このような場合どうなってしまうのでしょうか？銀行はあなたのマイホームを売却してすぐに借金を返すように催促するでしょう。あなたにお金を貸している債権者なので当然です。しかし、バブル崩壊で不動産価格は大暴落しているのであなたの家を売っても借金が返しきれないのです。金利などを軽視して簡単に考えればこういうことです。3000万円の家を買うのに3000万円借金したけど、その家の価値が1000万円に下がってしまった。家を売って借金を返しても、まだ、2000万円の借金が残ったまま。 つまり、あなたは家もなくなって大量の借金だけが残ってしまったというわけです。これはマイホームがハイリスク・ハイリターンのレバレッジをかけた不動産投資だからです。もちろん、逆に土地の値段が暴騰していれば、あなたの持ち家の価値がどんどん上がり、不動産投資で大成功していたわけです。その点、賃貸はこのような不動産投資によるリスクとは無縁です。まったく不動産を持たなくていいからです。長期の住宅ローンを組んでマイホームを購入するというレバレッジをかけたハイリスク・ハイリターンの不動産投資をするのか、それとも賃貸ですごすのか、よく考えてから行動しましょう。投資は自己責任ですから。 *考察論 家を借金で建てるということは、本人に完全に安定している収入が保証されていないと怖いですね。私も住宅地を買うために労金からお金を借りる相談の時に、給料の半分も毎月支払ってやっていけるのかと質問された記憶があった。自分にとっても大きな賭のようなものであった。その後は高度成長期だっだったので物価は上がる土地も上がる給料もあがったので借金地獄から開放された。現在はデフレのような傾向が長期に渡ってつづいているから、借金をしてよいのか悩むことでしょう。 ◆金利はファイナンスの根源的な概念 突然ですが、あなたが銀行から100万円借りるとしましょう。「1年後に必ず100万円返すから、頼むから今日100万円貸してくれ」といったとしたらどうでしょうか？。もちろん窓口の綺麗なお姉さんに丁重にお断りされるでしょう。それでも、あなたが食い下がれば、次は警備員の出番です。警備員の次は、おそらく警察ですね。みなさんや私のように、何の信用もない個人に、命の次に大切なお金をタダで貸すほど銀行は馬鹿じゃないのです。あなたがどんなに困っていようと、関係ありません。田舎の母が重病で手術代がどうしても必要なんだとか、父が失業してどうしても生活費が必要なんだとかいろいろと演技をしてみても、おそらく効果は期待できません。 銀行にとってあなたはただの他人で、あなたの不幸なんてどうでもよいのですから。それでは、こういってみてはどうでしょうか？「1年後に120万円にして返しますから、お願いですから今日100万円貸してください」つまり、あなたは年率20％の金利を払うことをオファーしたわけです。しかし、残念ながらおそらく結果は同じでしょう。何の保証もなしに、普通のひとがいくら利子を払うと約束したところで、全く信用できないからです。あなたが普通のひとなら、銀行がお金を貸してくれるのはおそらく次のふたとおりの場合だけです。 ・そこの銀行に借りたい金額以上の定期預金がある場合 ・マイホームなどの資産価値のある商品を買うとき ひとつ目の場合は、銀行はあなたに何の審査もせずにお金を貸してくれます。ただし、限度は定期預金の額と同じですけどね。これであなたから利子をたっぷり取れば、銀行は無リスクでもうけることができます。あなたが返さないといったら、銀行は黙って定期預金を没収するだけですから。そもそも、定期預金があればお金なんか借りる必要なんてないんじゃないのと思われた方、正解です。お金があるときに借金をするほどばからしいことはありません。ふたつ目の場合も、あなたは多少の審査の後、かなりの確率でお金を借りることができます。 あなたが借金を返せなくなったら、銀行は黙ってマイホームを取り上げて売り払うだけですから、信用のないあなたでも銀行は腹を痛めずにお金を貸せるわけです。よく勘違いしているひとがいますが、ローンで買うマイホームはあなたのものではなく、実質的には銀行のものだということです。住宅ローンは、銀行が小さいリスクでもうけることができるいい仕組みです。もっとも、耐震性をごまかしているマンションなどを買ってしまって、あなたが借金を返せずに自己破産した場合、後には資産価値がゼロのコンクリートの塊しか残りません。 ですから、銀行もリスクとはまったく無縁ではいられませんが。銀行が貸してくれない場合は、第三の方法があります。サラ金かクレジットカードのキヤツシンがです。この場合、サラ金業者やクレジットカード会社は運転免許証などの身分証明書からあなたの身元をよく調べて、あなたが自己破産する確率もそれほど高くないだろうという見込みのもと、100万円程度なら出資法に基づく最高利息の30％くらいの金利で貸してくれるかもしれません。 もっとも、最近では日本の歴史ある由緒正しき大銀行も、積極的にサラ金会社と提携してサラ金業務に力を入れていますから、銀行の窓口の綺麗なお姉さんに最初からこちらの選択肢をすすめられることもあるかと思いますが。銀行もダメ、サラ金もクレジットカードのキャッシングもダメといった場合でも、まだ第四の方法があります。その筋の方が経営する闇金融です。ただし、こちらの場合は、返せなくなっても日本の警察があなたを守りきれるかどうかわかりませんから、くれぐれも慎重にご検討ください。 ◆明日のお金よりも今日のお金は価値が高い 次は、自分がお金を貸す場合を考えてみましょう。 突然、あなたの友達が「絶対返すから、今日100万円貸してくれないか？」といってきたとしましょう。多少なりとも人生経験を積んできた大人ならわかると思いますが、この場合、本当に100万円が返ってくる確率は低いですね。僕みたいに、悪い友人を持つぐらいなら独りぼっちのほうがはるかによいと割り切っているひとにとっては、答えは簡単です。「丁重にお断りする」 です。とはいえ、世の中の多くのひとはこういうダメな友人も大切にしようとしますから、とても迷うことだと思います。 そして、おそらく返ってこないと思いつつも、友情と100万円を天秤にかけて、友情が勝れば100万円を貸すという結論になるかと思います。これが友達ではなくて愛人の場合は、セックスと100万円が天秤にかかるわけですね。もっとも、最近は女性も強くなってきて、ホストやヒモに貢いでいるキャリア・ウーマンや女性経営者も多いですから、その場合も、セックス＋カウンセリングなどのサービスの価値と100万円が、やはり天秤の上に乗せられます。いずれにしても、自分が大切にしているひとから、お金を貸してくれといわれれば、とても嫌な気持ちがしますね。 貸したお金が返ってくる保証はなく、たとえ返ってきたとしても、友達に利子を請求するわけにもいかず、本来受け取れるはずの利子の分を確実に損するからです。最後に、魔法使いがあなたの前に突然現れて、100年後に1億円が必ず貰える証書をあなたに売りたいといってきたとしましょう。あなたなら、いくらでこの証書を買いますか？僕なら、話の種に10万円ぐらいなら買ってもいい気がしますが、50万円とか100万円となると払う気はしません。なぜなら、100年後に僕はもう生きておらず、いうまでもなくあの世にお金は持っていけませ んからね。 ◆さて、以上のストーリーから何がわかったのでしょうか？ 実はファイナンスにおいて最も根源的な原理がひとつ明らかになったのです。それは、将来の100万円よりも今日の100万円のほうが価値が大きいということです。サラ金の場合、今日100万円借りて、1年後に返すとしたら、100万円ではなく130万円にして返さなければいけません。つまり、1年後の130万円の価値＝今日の100万円の価値、なのです。いってみれば、金利というのは、今日のお金の価値と将来のお金の価値を結びつける定数です。 適切な金利を決めることにより、お金は自由に時空を飛び交うことができるようになるのです。この後いろいろとわかってきますが、ファイナンス理論というのは将来のお金の価値を、現在のお金の価値に換算するということですべて展開されていきます。・・・・・・・・・・・・明日の100万円より今日の100万円のほうが価値がある。なぜなら金利があるから。それだけです。ファイナンスというのは要するにそれだけのことなのです。 2021-11-20・・・日経より ◆頭金なしにリスク 変動金利型、総返済額増加も 自宅を購入する際に頭金なしで住宅ローンを組む人が増えている。歴史的な低金利で毎月の返済負担が軽くなっているのに加え、住宅価格の上昇を受けて、豪を売却してもローンが残る懸念が薄らいでいるためだ。住宅ローン控除を利用すると、控除額が利払い額を上回るケースがあることも大きい。しかし家計に余裕が乏しい状態でローンを組めば、返済に行き詰まるリスクがある。「お金は将来に備えて残しておきたい」．。東京都に住む30代の会社員女性Aさんは今年2月、約4000万円の戸建てを頭金なしで購入した。夫と2人でローンを組み、購入資金全額を年0・41％の変動金利型で賄った。住宅用にためていた1000万円あまりは投資信託で長期運用し、2歳とゼロ歳の子ども2人の教育費などに充てる予定だという。リクルートが2020年に首都圏の新築分譲二戸建てを購入した人に自己資金の金額を聞いたところ、「ゼロ」との回答が25％を超えた。4人に1人にあたる計算だ。新築マンションでは「頭金0％」の割合が16％だった。「5％未満」「5〜10％未満」と合計すると頭金1割未満の人は55％と過半を占める。物件価格が上昇し、頭金を用意しても割合が押し下げられた面も大きい。 背景にあるのは住宅ローン金利の大幅な低下だ。日銀の大規模金融緩和政策と銀行間の競争激化で適用金利は低下が進み、11月の変動金利はメガバンクで0・4％前後とこの10年で半分程度になった。「高額の物件でも毎月の返済額が現在住む賃貸住宅の家賃とあまり変わらない負担で済むと考え、頭金なしで返すケースが目立つ」とファイナンシャルプランナ」（FP）の竹下さくら氏は話す。住宅ローン控除で「借り得」となる場合も少なくない。住宅ローン控除は年末の借入残高の1％などが所得税などから控除される制度のため、1％以下の金利でローンを組めば支払う利息より控除額の方が多くなることがある。冒頭のAさんのケースでは夫婦2人の控除額が40万円ほどで年間利払い額の2・0万円弱を上回る。「20万円くらい得になりそう」と話す。新築物件とともに中古価格が上昇していることも見逃せない。住宅は一般的に購入から年数が経過すれば資産価値が下がる。 頭金なしで新築を買うと、購入後しばらくは家の価値がローン残高を下回りやすい。売却してもローンを完済できず、万が一の際に家計が不安定になりかねない。一定の頭金を用意するのがセオリーとされてきたのはこのためだが、足元で中古住宅価格は首都圏を中心に最高値圏にある。ここ数年は自宅を売ったら購入価格を上回った例も少なくないという声も聞かれる。しかし好環境が続くとの楽観は禁物だろう。「頭金なしで住宅を買うリスクは1年前に比べ高まっている」と不動産調査会社、東京カンテイ（東京・品川） の高橋雅之主任研究員は話す。住宅価格の上昇が鈍化しているためだ。東京23区の中古マンション価格は右肩上がりで上昇してきたが、今夏以降はやや陰りが出ている。コロナ禍からの景気回復が鈍く、収入減への不安から購入を見合わせる人が出ているという。販売在庫は増え始め、直近3カ月に一度でも値下げした物件の割合を示す「価格改定シェア」は9月に33・4％と1年3カ月ぶりの水準に上昇。「中古価格は今後弱含む可能性もある」と高橋氏は話す。 日銀は大規模金融緩和を続ける方針を示すが、住宅ローンの返済では中長期的な金利上昇への備えが大切だ。全期間固定型は金利が完済まで変わらないのに対し、変動型は短期金利の変動にあわせて通常は半年ごとに金利を見直す。住宅金融支援機構の2021年4月調査によると、ローン利用者の68％が変動型となっている。5000万円を期間35年、年0・5％の変動型（元利均等返済）で借り、金利が上昇する場合の試算をみてみよう。金利が毎年0・1％上昇すると、毎月の返済額は当初の約13万円から6年目以降に約14・1万円、11年目以降に約15・1万円となる。一般的な変動型（元利均等返済）は金利が上昇しても毎月の返済額を5年間据え置く「5年ルール」、5年後に上げる際は25％増までとする「125％ルール」がある。このため毎月返済額が急増する懸念は少ない。要注意なのが完済までの総返済額。当初は約5500万円だが、5年目で5783万円、10年目で6109万円と増える。 元利均等返済の毎月返済額は一定で、元金返済額と利払い額の合計。金利が上がると毎月返済額に占める利息の支払い割合が増え、元金の割合が減る。元金の返済ペースが遅れるぶん総返済額が膨らみ、25年経過時点では6552万円となる。年0・2％ずつの上昇ではさらに増える。金利が急上昇し「5年ルール」と「125％ルール」の毎月返済額では期間内に完済できない場合、最後に一括返済を求められるのが一般的。これを避けるには繰り上げ返済や自宅の売却が一案になる。売却後にローンが残るなら返済資金を手当てする必要がある。「変動型を頭金なしで借りる場合は手元資金に余裕があり、金利上昇時に対応できることが条件」と竹下氏は話す。頭金なしですでに購入した人は繰り上げ返済などに充てられる資金があるかどうかを確認したい。不足しているなら「貯蓄を急ぐことが大切」（FPの久谷真理子氏）となる。
*ローン控除、縮小の見通し 政府・与党は支払う利息額より控除額が多くなる場合がある住宅ローン控除について見直す見通しだ。自民・公明の与党は来月に税制改正大綱を決定する予定で、控除額や控除率のあり方を検討する。具体的には「1年間に実際に払った金利か1％のどちらか低い方を控除率として適用する」など複数の案が出ているとみられる。新しいルールの適用は早ければ2022年4月の購入分からになる可能性がある。すでに住宅ローン控除を受けている人に適用するかは今後詰めるとみられるが、「住宅ローンの返済計画に影響するため考慮すべき点が多く、適用は難しいのではないか」 （政府税制調査会委員の土居丈朗・慶応大学教授）との見方が出ている。政府から独立した機関である会計検査院は2019年、住宅ローン控除について「必要がないのに住宅ローンを組んだり、控除の適用期間が終了するまで繰り上げ返済をしない動機づけになったりすることがある」と指摘し、見直しを提言した。・検査院の調査では2017年に控除の適用を始めた1748人のうち、1％未満の金利で借り入れた人が約78％に達した。与党も昨年12月にまとめた税制改正大綱で、2022年度税制改正の際に見直す考えを示していた。（川本和佳英） 2022-11-05・・・日経より ◆住宅ローン膨張220兆円、 日本、資産価値伸び悩み金利上昇にリスク 日本の住宅ローンの融資残高が膨張を続け、2022年6月末は220兆円を超えた。ただ、住宅の資産価値（3面きょうのことば）は伸び悩んでいる。ローンの負債以上に住宅の資産価値が上がり続けている米国と対照的だ。日本では金利上昇リスクがある変動型を選ぶ人が7割を超え、金利が0・1％上昇すれば国内全体で利息負担が約1100億円増えるとの試算もある。返済に行き詰まり住宅を売っても、負債が残って家計が破綻するおそれがある。日銀の資金循環統計に基づく住宅ローン残高と、内閣府の国民経済計算での住宅資産額の前年比増減率を比較した。ローンは増え続け、特にマイナス金利が導入された2016年以降は年2〜3％前後で増加。22年6月末は220兆円を超え、この10年間で約40兆円増えた。 単純な比較はできないものの、ローン需要が旺盛だったバブル期と比べても倍増し、過去最大規模だ。一方、住宅の資産額は伸び悩み、直近の20年末は前年比で下落している。米国でも近年、ローンが急増し、残高は今年6月末で12兆㌦を突破しているが、それ以上に住宅の資産額の伸び率が大きい。大和総研の藤原翼研究員は「住宅が『資産』として機能する米国と『消費財』に近い日本の差が表れている」とみる。米国は住宅市場の約80％を中古が占め、適切な修繕などを施せば購入後に資産価値が大きく上昇する例が珍しくない。一方、日本の中古シェアは15％弱にとどまる。新築志向が強く、中古は修繕しても売却価格に反映されにくい。そのため老朽化しても放置され、さらに資産価値を損なう悪循環を断ち切れていない。大和総研の藤原氏は「国や住宅事業者が既存の住宅を活用する『ストック型市場』への転換へ本格的に取り組むべきだ」と指摘する。 大阪経済法科大学の米山秀隆教授は「個人も資産価値が残りやすい住宅を選ぶ意識を持つことが自衛になる」と話す。不安定な資産の住宅を担保とするローンがなぜ日本では伸び続けるのか。米山氏は「日本は人に融資する傾向が強い」と分析。物件価値を細かく精査するより、個人の収入などに重点を置く審査が目立つという。1人当たりの賃金は伸び悩んでも、共働きなどで一定の収入を確保した家計に対しての融資は伸びる。家計調査をみると、住宅購人の中心層の50〜40代のローン残高は右肩上がりだ。多額の負債を抱えて手にした住宅の資産額が伸び悩むとどうなるか。新型コロナウイルス禍の約2年半でローンの返済猶予などを受けた件数は10万を超える。減収など不測の事態にもろい家計は少なくない。金利リスクもある。 住宅金融支援機構の4月調査では変動型金利を選ぶ割合が73・9％。国土交通省の調べでは20年度新規融資は約77万件で、金利リスクを負う借り入れを選ぶ人は足元で数十万に上る可能性が高い。固定型が主流の米国と対照的だ。住宅ローン比較サービスのMFS（東京・千代田）の試算では、国内家計全体で変動型金利が0・1％上昇するごとに約1100億円の利息負担増になる。金利上昇リスクがある変動型を選ぶ人ほど、住宅価格に対して高額なローンを組む矛盾も目に付く。同機構の調査では、変動型を選ぶ人の半数近くは住宅価格の90％超の融資を選ぶ。そのうちローン諸費用なども合わせて住宅価格を超えた額を借りる「100％超融資」も約12％に上る。止まらぬ円安にも金融緩和の継続を訴える日銀。それでもいつかは金融政策を正常化していかなければならないとしたら、膨張が続く住宅ローンの現状は日本経済にとってのリスクとなりうる。（住宅問題エディター堀大介）
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