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住宅・家庭の過程［01］ |
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住宅・家庭の過程［01］ |
家・庭・住宅
▼「持ち家という病」・・・「はじめに」の言葉より引用 詳しくは本を読んで見ましょう(*^_^*) あなたの心のなかには不動産に対する特別な感情が巣食っている。「持ち家」という病である。不動産を絶対的なものと信じ、強い憧憬(しょうけい)を抱く。土地神話は崩壊したと言いながら、心底そう思ってはいない。「地価は再び上昇する」投資家は不動産投資を絶対のものと考え、個人は住宅を最高の資産と考える。これは熱病と言っても過言ではない。熱病に浮かされている時期は、考えようによっては幸せだ。現実を直視しなくてすむのだから……。しかし、今私たちの前に現実の世界が色を伴って現れてきた。竜宮城から帰ってきた浦島太郎のように。 そもそも住宅に「資産価値がある」というのは間違いだ。例えば返済期間三〇年かけて住宅を購入したとする。この場合、土地部分は地価の減少という世間一般の動きから逃げられない。加えて建物部分についてわが国では築三〇年の木造住宅は廃屋と一般に認識されているという事情がある。その結果、三〇年後このような物件は資産価値が大きく減価したものとなってしまうだろう。「東京五輪が開催される二〇二〇年まで、東京の不動産は上がり続ける」。少し前まで、そんな根拠のない市場観測が真面目に語られていた。内外の多くの投資家が、漠然としたイメージを信じて多額の資金を東京の不動産に投じた。しかし、すでに熱病の時代は終わっている。早くこのことに気づくべきである。日本の経済社会は人口減少によって緩やかに衰退している。今後、住宅に対する総需要が増えることはない。ところが、供給は続く。住宅に対する「投資」環境は悪化し続けるだろう。 本書は、戦後から現在までの不動産、不動産金融の両面から分析し、将来の不動産、不動産金融を予測しながら、日本人と土地、住まいの 「これまで」と 「これから」 について考察する。不動産金融を通して見た不動産価格の動き、不動産金融が地価に与えた影響などについて考察したものはこれまでにあまり例がないだろう。日本人が持ち家志向という熱病にかかったのは戦後のことだ。戦前の都市部では、借地・借家が主流だった。持ち家志向が醸成された理由はいくつかある。一つ目は、民間の貸家経営の基盤の破壊である。戦時中からのインフレの拡大や実態を無視した地代家賃統制令の施行によって貸家経営は苦しくなった。 その後、戦災による貸家の損壊に加えて戦後は建築資材の不足、地代家賃統制の継続で経営は行き詰まり、挙げ句の果ては収奪的な財産税の徴収もあって、貸家を供給してきた旧来の都市富裕層自体が没落した。借家が消滅すると、日本人の考えが、借家から持ち家へとシフトしていった。二つ目は、敗戦直後の住宅政策である。戦勝国、敗戦国ともに激しいダメージを受けたヨーロッパでは、国が住宅の供給に力を注いだが、日本では国を立て直すには第二次産業の復興が急務という政府の方針から、限られた財を石炭と鉄鋼に注ぎ込んだ。当時、四〇〇万戸以上の家が不足していたが、政府は国民に自力で家を建てることを求め、無秩序に家が建てられた。 こうしたことが持ち家志向のきっかけになった。持ち家志向を含めた不動産信仰を決定的にしたのは、高度経済成長期の地価の上昇である。バブル崩壊までの戦後四十数年間、日本の地価はほぼ一貫して上がり続けた。土地・建物は所有していれば価値が上がり、キャピタルゲインを得られた。地価動向を見ると、四度の高騰があり、これが不動産信仰、そして不動産呪縛を確固たるものにしていったのである。現在、不動産をめぐる構造変化が起きている。一つ目は、人口減少社会の到来である。少子高齢化が進み、土地の需要が減る。都市部では需要が横ばいになり不動産価格は緩やかに下がるが、地方では人口減少が激しくなり、空き家が増え、不動産価格は大きく下落する。 二つ目は未利用地化した土地の増加である。市街地、市街化調整区域、農地、いずれの場所でも未利用地が増えていく。また、固定資産税に比した収益を上げることが難しくなっていく。これまでは「農地から宅地へ」がトレンドだったが、宅地から農地へという流れも起きるだろう。土地の利用形態の変化が起き、安くなった不動産を活用する新ビジネスが登場する可能性が高い。しかしながら、土地が資産価値を持たなくなることは、必ずしも悪いことではない。一つ目は、投資利回りの変化である。土地神話が崩壊し、土地がダブつくなか、不動産経営が変わる。土地のコストが下がり、投資利回りは向上。投資利回り革命が起きる要因は、賃料アップ、もしくは元本ダウンの二つがあり、その両面から考察する。これに伴い土地利用の変化も起きるだろう。 二つ目は、借家の多様化である。過渡期には家を借りたくても適当な物件がないという現象が起きるが、次第に借家は多様化し、持ち家志向がなくなり、土地付き一戸建ての賃貸が増える。ただし、大家は空室リスクに備える必要があり、賃料はやや上昇する可能性がある。すでに、不動産や住宅の呪縛から解放された生き方への模索が始まっている。今後、日本人は戦後の土地神話、持ち家病から解放され、ダイナミックに土地活用のあり方を変えていくだろう。 ＊地方の不動産はすでにマイヤス資産である ＊３５年ローンを返し終われば、資産価値の無い売れない ぼろ家になっいる 2010-12-15 ●家とは！？ 家は居住する家族の愛友であり、時には眠り 時には起きて語り合い健康に生活する場の内包である。家族は住む家を貶してはならない、他人の家と比較してはならない。自分の家が自分の家族を一番優しくしてくれる住み心地の良い所なのだ。家の何処でも優しく大切に扱えば健康に永久に付き合える。友とする家に問題がおきたなら相談にのろう。例えば屋根が傷んで家が泣いていたなら修理してあげよう。家は嬉しそうに家の中に住む人を温かくしてくれる。災害などにも考慮した家でなければならない。そうでなければ家族を守れないのだ。 家が可愛いからと、過保護にリフォームの繰り返しの浪費は避けねばならない。何故なら住む基本は豊かな資産・お金と健康に過ぎ行く時間で成り立っているからだ。家を大事にパートナーとして大切に過ごして家が老いたなら、無謀な借金をせずに分相応に健康に住みやすく建て替えて若返らせよう。住む家族もハッピーになり家と親しく付き合って人生の生活が出来るものである。それが、家族の身心を健康に明るく癒してくれる生活の住処となる。 家はその家族の大切な居住であるから、家に尋ねたら粗相のないように礼儀にマナーを守り、丁寧に優しくその家族の案内に従って導かれましょう。家内ではその家の全てのものをその家族以上に大切に扱い、出しゃばらず中庸に健康な明るさを語りひとときを過ごしましょう。訪れた家内で変化ストレスを与えてはいけません。あの人が家に入ったら憂鬱になった。気分壊されテンションが上がったと言われないようにしましょう。 トイレは使用したときは使用する前よりも美しく、お風呂に入ったら入る前より綺麗にしましょう。あの家に行って良かったと言われ私も訪れて良かったとなる訪問者になりましょう。帰られる時には土産をねだった行為は絶対に厳禁です。持ち帰る土産は温かったものを自分の心の家にいれて帰りましょう。家とは、住む人も訪れる人も大切にする誘われたのみの家庭の社交場なのです。 [家族を「する」家]プレジレント、藤原智美著 [「家をつくる」ということ]プレジレント、藤原智美著 **-**-** ●家は住み心地のよい所に建てる ・・・新築から２０年も過ぎれば家の値打ちはなくなる ある人から「こだわって家を建てたのですか」と言われたが、この言葉には答えるべき言葉がなかった。小生は新築するには、宅地は、［災害に比較的安全な地・スパー病院と近くになにかと便利な地・ほどよい広さの地・宅地の区画がサッパリと車道が広いこと・付近に登れる山や公園があること］などを条件に造成地［臥竜の里］に決めて土地を買った。新築するに、［住みやすい家］[地震・火災・災害に耐える家、生活に支障のない家、家族を優先にする家]を目指して資料などを集め検討している最中に見つかった本があった。 [安らぐ家は「間取り」で決まる]成美堂出版、上田康允著 おかしなこだわりは捨て、財産になるよい家を建てよう！ 本の内容は１００％完璧とは云い難いが合格ラインの教科書であった。住みやすい家を建てる為に本の内容を素直に受け入れて新築の間取りを取り入れた。その為に、新築にかかる費用は一切値切ったりケチ振らないようにした。 ☆駐車場から車道に沿って止められるように３台～４台分を確保した ☆勝手口アプローチは主婦にやさしく キッチン居間を南側に勝手口から駐車場まで近くした ☆キッチン・食堂・リビングを一部屋とした ☆玄関左脇に一坪ほどの土間を用意した ☆収納はリビングに各部屋に造り付けにした ☆バルコニーは広く屋根も広くした ☆部屋は全て洋室とした ☆洗面脱衣所は特に気を使って広い部屋とした ☆大きめの洗面所とトイレは１階と２階に設置した ☆床暖は廊下（１・２階）・洗面脱衣所・各部屋に設置した ☆老いても安全の為に完全オール電化住宅にした ☆コンセントは各部屋に２つ以上、高さは１２０ｃｍにした ☆居間リビングの壁の一部をタイル張りとした ☆などなど・・・・・ 全室冷房床暖房に完全オール電化住宅なので暑さ寒さへの雑用がなく安全で楽で快適な生活をしている。バルコニーは広いため毎年の掃除が大変である。キッチン・食堂・リビングの部屋が一つなので使いやすく過ごしやすい。失敗として、キッチンの高さはこのくらいで良いといって決めて、住んで使用して低すぎたと妻は愚痴をこぼしている。 **-**-** ●小生は老いても耳は良い 家の中で話をするとき、小生は普通に話しているが妻は声が小さくて聞こえないとブツブツ騒ぐし妻は声が大きい。小生の耳はかなり小さな音でも聞こえるが、妻は大きな声を出さないと聞こえないらしい。妻がテレビを見ると かなりの大きな音で聞く、小生の耳はガンガンと響きうるさくイライラする。小生の耳と妻の耳は、日々年々に聞く話すの音の大きさに開きがでてきて誠に都合がわるい。 特にコマーシャルになると音量が大きくなるのでストレス増大である。今のところ、これといった解決策がない、小生の耳の聞こえが妻ぐらいに悪くなればいいのだが、聞こえの良い耳を悪くしたくないから遠く離れて聞いている次第である。 小生は若いころから近眼であるため、老いても本の小さな字も読めるが、妻は若いときから視力2.0と良くて老いたら老眼で近くの小さな字が分からない。これも、互いの相違となっている。 **-**-** ●家庭の庭 家庭の庭とは、その日のその時間の家族の精神を和らげて英気を養う居場所である。朝外へ出ると必ずというほど庭を見つめる。他愛のない庭であるが踏み石を歩き一廻りして踏み石・霊初組の主石なる霊像石に添石なる心体石を見つめて可愛い木々に山野草を愛でる雰囲気は気分爽快である。しかし、植えた木々は猛暑で枯れたりした。山野草は虫に食べられたり茎をかじられ倒されたりした。なかなか思うように庭の管理がうまくいかないものである。
**-**-** ●新宅の舟形水掘れ石
新築する前に、舟形水掘れ石を敷地内の隅に置き家が立てられてから、玄関左脇に設置した。この舟形水掘れ石は段差のある２つの池があり舟先から流れて一段低い池に流れ込むようになっている。いろいろな所へ見にいったが、こんなに惚れ惚れとして値打ちものの舟形水掘れ石に遭遇したの初めてであった。この舟形水掘れ石が我が家の庭の迎え石になったとは感激である。 朝起きれば玄関を出て真っ先に目に入る。見つめ鑑賞し仄々と心が落ち着き我が家の踏み石をのんびりと和やかに歩く。舟形水掘れ石に清き水を満タンにして家に帰ったぞと出迎えてくれるような雰囲気が漂っている。小生がこの世を去ってもこの敷地に居すわって迎えてほしいと願っているが、子孫達が住まなかったり、敷地・家・舟形水掘れ石が欲にからんで売り飛ばされたら、この舟形水掘れ石は、いずこの地へ流されるのだろう。 **-**-** ●貶すのはやめよう 旧宅でカーポートの工事を依頼した人にむかって、我が家の庭を見て、「こんな石は良くない、自然石でなければ庭石でない」「こんな手入れじゃ庭木じゃない」と片っ端から庭を貶された。カーポートが出来上がって確認したら、少しの隙間があったので指摘したら「このくらいどうってことない」と担架を切られて平然としていた。 カーポートがが出来上がる前にお金の支払いは「いつでもいい」と言っておきながら出来上がったら、「直ぐにお金払ってくれ」と何度も催促してきた。いささか頭に来た「ふざけるな！嘗めるな！」。旧宅の庭だって立派じゃないか！・・・２０１０年現在は住む家族がいないため荒れてしまっているがね(-_-)。
**-**-** ●癒し効果 ２０１０年現在、神社・仏閣などへの訪問される人達が増えつつあると報道されている。パワースポットとして伊勢神宮などは特に訪れる人が増えているとか、このような神社には日本古来からの文化伝統を秘めて訪れる人の精神を安定させてくれる。更に広々として敷地に日本庭園が転がる。このダブル効果によって心身共癒される。訪れて帰れば、清々しく家庭に睡眠に仕事に溌剌と生きがいを感じ生活が進行する。 都会の各宗教・キリスト教などは狭い建物に閉じ込められるように室内で行われるから、大自然の陽性が身心に癒されない。また日本という古来の文化伝統が身に沁みて感じないため、ただ単にストレス解消のために宗教に通うだけのものと化してしまっている。昨年（2009）、小生は都会のヨハンイエスキリスト教会に足を踏み入れたが、日本の古来からの神秘なる癒しが教会内から伝わってこなかった。逆に癒されるはずの心が乱されて煩わしさが襲ってきた。 一体これは何であろうかと、教会内の各部屋に二階より上の建物外へ行ってみたりして椅子にしばらく腰掛けて思考したが、日本古来からの神秘なる大自然の陽性の香りが無であった。キリスト教発端の地なら確かに、その地に適している要素が聖書の内容にはあるが、日本の風土に生まれ育った日本特有の香りは欠けていた。 このように日本の神社に仏閣などは、ただ単に御參りすることのみではなく、その神社に仏閣の空間に広々とした庭園に漂うものに癒しの霊が身心にまとわりつき人を善にしてくれるものだ。キリスト教や他の宗教なども、この点を考慮して日本人には日本に似合った宗教運営しないと日本の地にはなじめないし、邪教としか認めてくれなくなるだろう。
2014-06-**・・・日経BP社[Priv]より引用 ●快適な住空間が健康を支える 外出も億劫になるような、しとしと雨が続く季節。なんとなく体調がすぐれないと感じることが多いのではないだろうか。たとえば、休んでも疲れがとれない、朝からだるい、やる気が出ないといった「梅雨だる（梅雨不調）」の症状。これは、日照時間が少ない、気圧が低い、湿度が高く不快指数が上がる、毎日の気温差が激しいといった要因から、自律神経のバランスが崩れたり、ストレスを感じやすくなるからだといわれている。 また梅雨寒で手足が冷えがちなのに加え、雨降りとだるさで活動する機会も減るために、全身の血のめぐりが悪くなることも、肩こりや腰痛、風邪などの不調につながってしまう。もう一つ、梅雨時に気を付けたいのがアレルギーだ。高温多湿の室内で繁殖するダニや、窓や壁の結露に発生するカビがアレルゲンとなって、アレルギーの症状を悪化させてしまうと考えられる。もちろん人には天気をコントロールして、晴れ間を招いたり、低気圧を追いやったりはできない。 けれども住まいの性能を高めることで、梅雨時でも快適な室内環境をつくり、体調管理に役立てることはできるだろう。スウェーデンハウスは、壁や床や天井を厚い断熱材で包んだ魔法瓶のような構造。その性能は冬だけでなく、梅雨どきゃ夏にこそ真価を発揮する。たとえばェアコンをわずかにかけるだけで、室内の空気はいつもさらりと快適。また家中の温度差が少ないので、梅雨寒の日に足元が冷えがちな廊下や脱衣所、トイレでも快適に過ごすことができる。 家の中で、外気の影響をいちばん受けやすいのは窓際だ。そこでスウェーデンハウスは窓の性能にこだわり、日本の気候風土に合わせた木製サッシ3層ガラスの窓を独自に開発・生産してきた。気密・断熱性能が非常に高いため、蒸し暑さやじめじめした湿気を無駄に室内へ取り込まないだけでなく、結露を防いでカどやダニの発生を抑える効果も期待できる。また高い遮音性能も実現している。 その心地よさは、ぜひ一度、モデルハウスで実感してみてほしい。外のじめじめした空気を忘れてしまいそうな、快適な室内。雨音や、水たまりをはね返す車の音も聞こえない静かな環境。豊かな木の香りに、大きく伸びをしながら深呼吸すれば、心も体もゆったりとほぐれていくのが感じられるだろう。雨の日だからこそ、思い切って出かけてみよう。新しい住まいの体験が、そこにはあるはずだ。他のハウスメーカーにも同じように快適な住空間の家があるはずだ。自分の目で確かめて後悔のない家を建てよう。 2014-06-**・・・日経BP社[Priv]より引用 ●セカンドハウスは小さめが良い・・・中谷秋一郎 東京の家やマンションが狭いので、セカンドハウスは思い切り広くしたいと希望される方が多いのだが、広い家も良いことばかりではなく、，せっかく建てた家を数年後には売って小さな家に立て替えた知人もいる。大き過ぎる家の短所としては、まず、景観上の問題がある。 自然を楽しむ為に行ったのに、大きな家が建ち並んでいるために、見えるのは隣の家ばかりというのでは本末転倒もよい所である。 200坪以下の区画の別荘地では、延べ床で30坪程の家が建ち並ぶとリゾート感覚としては、相当「過密」な感じになる。数年前、何人かの建築家が競作した建売り別荘を見学に行ったことがある。どの家も建築としては立派なものなのだが、リビングルームからの眺めは、間近に建った隣の家ばかりであった。贅沢を言えばきりがないが、私の感覚としては最低でも土地の広さの十分の一、できれば二十分の一以下の大きさの家が自然を楽しむ環境を維持する為には適切ではないかと思う。 次に掃除について。建築家の酒家晴先生から生前、直接お聞きしたのだが、学生を指導して行った研究に、人はある広さを超えると急に掃除に苦痛を感じるようになるというデータがあるという。自然の中の家は留守の閏に思いのほか汚れるもので、短い滞在の間の貴重な時間を掃除にとられるのはつらい。比較的若い、私のクライアントで、滞在予定日の前日には必ずお手伝いさんが先に行って掃除や部屋の空気の入れ替えをし、冬は薪ストーブや床暖房で広い家全体を暖めて待っているという、一時代前を思わせるリゾートライフを現実に実行している方がいるが、一般的には掃除も、冷えきった部屋を暖めるのも自分でやらなければならない。 近くの知人など、ごくたまにしか来られないということもあって、3日ほどの滞在の2日ほどをいつも家と準の掃除にとられている。掃除が趣味の方もいるが、床に散らばった虫の死骸やカどの掃除が楽しみという方は少ないLと思う。冬は冬で、冷えきった家に御主人が先に入って暖房のスイッチを入れたり薪ストーブに火をいれたりし、広い家が暖まるまでの間、奥さんや子供たちはエンジンをかけっぱなしにした車で待っているといった話は何度も聞いた。そういった知人たちの苦闘を知っている、ある私のクラモイアントは、千坪もある土地に建坪4．5坪で親子3人が寝られるロフトのついた小屋を建てた。 小さな家は、真冬でも、あっという間に暖まり、掃除もいたって簡単、そしてなによりも、美しい疎林の中にひっそりと倖む愛らしい小屋は、四季折々、散歩する人々の目を楽しませている。私も時々この家の前を通るが、周りの大きな家がなんとも野暮に見えてしまう。私と家内も何度か食事に招かれたが、北欧家具で設えられた部屋は5人で食卓を囲んでも全く狭さを感じないばかりか、程よい親密感が感じられ、極上の時を過ごせる。私の家も子供たちが巣立った今では少し大きく感じられるようになった。数年前、家の側に買った土地に思い切り小さく暖かい「セカンドハウス」を建てようかと思案中である。 2016-09-01・・・日経広告より引用 ●住まいの耐震化が災宮から家族を守る *「正しい恐怖心」と「耐震化」が熊本地震の被害を最小限に 今年4月の熊本地震は、M6・5の地震が14日に発生し、その2日後にM7・3の地震が起きてしまった。M6・5以上の地震がこれほど短期間に続くのは世界的に見ても珍しく、地震の起こり方は実に多様なのだということを改めて思い知らされた。この地震で得られた教訓は、「恐怖心に正しく従うこと」 「住まいの耐震化の重要性」である。最初の地震が発生したのは21時ごろで約87％の人が自宅にいた。激しく揺れた恐怖から多くの方が避難所などで過ごしていたことで、2回目の地藍が未明に発生したにもかかわらず、自宅にいた人の割合は約22％だった。 また、旧耐震基準の建物に住んでいた人の方が、2回目の地震発生時点では避難しており、人的被害は極めて少なかった（図表1・2参照）。1981年6月1日以降に建築確認申請がおりた新耐震基準の建物の中には全壊と認定されたものもあるが、それは構造朝に問題が出たために建て替える必要があるということで、圧迫死や生き埋めにつながる屋根が地面まで崩れ落ちる「パンケーキクラッシュ」などの大きな倒壊は少ない。つまり恐怖心に正しく従った住民たちの行動と、新耐震基準の家屋が多くの命を救い、被害を最小限にとどめたといえるのではないか。 *居住地域の災害を想定し情報源を事前に把握する 防災対策は事前に実践しなければ意味を成さない。特に大地震が起きている最中には何もできないということを再認識してほしい。小さな地震でも直下で起これば被害は大きく、日本のどこに住んでいようと建物の耐震化と家具や事務機器などの固定化は必ず施しておく必要がある。地震や津波に比べ火災に対する対策意識が低いことも懸念している。火災研究の専門家は大都市圏で大地震が発生した場合には火事が大災害を引き起こすと警告している。火災対策の基本も建物の耐震化だ。 建物が崩れなければ延焼を遅らせることができ、避難経路の確保や円滑な消火活動にも貢献する。災害に関する情報活用には3つのフェーズがある。1つ目は情報源を事前確認すること。政府の地震調査研究推進本部が発表している活断層評価などを参考に自宅の地盤の揺れやすさなどを認識しておく。自宅が津波や河川氾濫、土砂災害の被害を受ける可能性があれば、どの情報で避難すべきかを家族全員が把握しておくことが大切だ。2つ目は実際に災害が起きてからの情報活用だ。 2011年に発生した東日本大震災による津波や台風による熊野川の氾濫など、想定される最大の被害は現実に起こることを忘れてはいけない。市町村や災害専門家が指摘する危険性をしっかり認識して、避難情報に従い行動することが大切だ。もし情報が無ければ熊本の住民のように自らの恐怖心に従って行動することも検討すべきだ。災害伝言ダイヤルなどは家族で定期的に練習して、いざというときに速やかにお互いの安否が確認できるようにしておきたい。3つ目は災害後の復興情報だが、復興の施策については多くの市町村が経験しておらず、自ら積極的に収集して必要な情報をきちんとつかむことが重要となる。 *災害後を想定し停電対策と避難所の運営訓練を 災害後の暮らしは厳しく、そのための対策も必要だ。災害後に自宅で暮らすためには停電対策が欠かせない。調理をしなくても食べられる非常食や簡易トイレは必ず保管しておきたい。熊本でも自宅倒壊は免れてもトイレが使用できないという理由で避難所生活を余儀なくされている人は多い。避難所生活が少しでも快適に安心して暮らせるよう、地域コミュニティーで避難所の運営訓練を実施しておくことも大切だ。必要なモノの確認や補充もでき、何より避難時にお互いの顔を知っていれば大きな安心につながる。きょうの防災の日に家族や職場、地域コミュニティーで話し合いながら、できることから1つずつでも対策を実践してほしい。
◇災害に強い長期優良住宅と住まいの防災機能 *長期優良住宅で防災対策、認定基準は9つの性能 地震の多い日本では住まいの耐震化によって家族の安全を守ることがなにより重要となる。近年では地震などの災害に強く安心して暮らせる「長期優良住宅」を建てることが防災対策としても注目を集めている。長期優良住宅とは、耐震性や耐久性など図表3のような性能の一定基準をクリアした質の高い住まいで、認定を受けると様々な優遇措置が活用できる。住宅の耐震面においでは、地震への強さを示す客観的な基準として「耐震等級」があり、等級1～3の中で等級1は極めてまれに発生する地震（震度6強〜7程度に相当）に耐えられる性能を備え、等級2は等級1の1・25倍、等級3では1・5倍の地震力に耐える性能を備える。 新築の長期優良住宅では耐震等級2以上にすることが求められているため、大きな地震にも壊れない高い性能を持つ。建物が倒壊しないことは重要で、避難経路の確保や火災による延焼を遅らせることができる。また、長期優良住宅は、耐久性に優れた構造や骨組みで長持ちするよ．うにつくられており、適切な維持管理を行うことで100年程度使い続けることが想定されている。防災対策に加え、老後の安心や次世代へと住み継ぐことを重視する傾向からも人気は高まっている。これまで長期優良住宅の認定対象は新築に限られていたが、今年4月から増改築の場合でも対象となり活用機会が増えた。認定を受けるには都道府県や市区町村への申請が必要で、検討の際は近くの自治体やハウスメーカーに相談したい。 *住宅ローン減税など活用できる様々な優遇制度 新築時に長期優良住宅に認定された住まいには様々な優遇制度や特例措置が設けられている。例えば、住宅ローンを利用して長期優良住宅を建てると、居住の年から10年間は住宅ローン残高の一定割合を所得税から控除できる住宅ローン減税の最大額が増額される。19年6月末までに居住した者が対象となるが、一般住宅の場合は年間最大40万円、10年間で最大400万円控除されるのに対し、長期優良住宅であれば年間最大50万円、10年間で最大500万円の所得税が控除される。また、借入金の有無にかかわらず適用が可能な所得税の特例措置（投資型減税）のほか、登録免許税、不動産取得税および固定資産税の常例措置も設けられている。 住宅金融支援機構では住宅ローンを利用して住まいを購入する場合、耐震性や省エネルギー性など住宅の技術基準レベルが高いほど金利が優遇されるフラット35Sを設けている。フラット35S（金利Aプラン）は当初10年間、フラット35S（金利Bプラン）では当初5年間をフラット35の借入金利から年0・3％引き下げることが可能だ。17年3月未までの申請が対象だが、予算金額に達する見込みとなった場合は受け付けが終了されるので早めに確認しておきたい。その他にも耐震等級に応じた地震保険割引制度が活用できる。等級1で10％、等級2で30％、等級3で50％が割り引きされる。様々な優遇制度や税の特例措置などを有効活用しながら、安心・安全な住まいづくりを検討してみてはいかがだろうか。 *地震に強い3つの建築工法 耐火性能もポイント 家族の安全を守る住まいづくりを検討するうえで、耐震技術や耐火性能など最新機能を知っておくことも大切だ。地震に対して建物を強くするには「耐震」「制震」「免震」の3つの建築工法がある（図表4）。耐震は壁や柱を強化して補強材などを入れて構造体自体の強度で地震の揺れに耐える工法。制定は建物内に油圧ダンパーや減衰ゴムなどの振動軽減装置を設置して地震エネルギーを吸収する工法。免震は建物と地面の間に積層ゴムやすべり支承などを入れて建物と地盤を分離して揺れを伝えない工法。そのため工事が大掛かりで、ある程度の土地の広さが必要だ。一方、住宅火災の原因の多くが隣家からの「もらい火」だ。住宅金融支援機構が定める基準に適合する防火性能の高い木造住宅を「省令準耐火構造の住宅」という。この住宅では耐火性能に優れた3つのポイントがある。 外部からの延焼を防止して燃え広がりにくいのに加え、一定時間は部屋から火を出さず、万が一に部屋から火が出でも延焼を遅らせるなど、火災から命を守る特長を備えている（図表5）。具体的には屋根は瓦・スレートなどの不燃材料を使用し、外壁や軒裏はモルタル塗りなどの防火構造、天井・壁の室内に面する部分には石こうボードなどの不 燃材料を使用して防火対策が施されている。また、損害保険会社の多くは、耐火性に優れた住宅には火災保険料（料率）を優遇し、一般的な木造住宅よりも火災保険料が安くなるケースが多いので、積極的に活用していきたい。3つ目は災害後の復興情報だが、復興の施策については多くの市町村が経験しておらず、自ら積極的に収集して必要な情報をきちんとつかむことが重要となる。
◇災害に対する住まいの強さを知り対策を *基準化された防災性能を上手に組み合わせる 長期優良住宅は、地震に強く長く快適に暮らせる住まいづくりを促すことを目的にしている。そうした住まいの一つひとつの性能を具体的に基準化した「住宅性能表示制度」がある。住まいの性能を細分化し、防災対策に欠かせない構造の耐震性・耐火性などの10分野（図表6参照）をそれぞれ等級や数値で表示し、良質な住宅を安心して取得できる市場形成を目的としている。まず、第三者機関である「重森住宅性能評価機関」が設計段階で自己評価の性能通りに設計がなされているか、建設工事・完成段階で自己評価の性能通りに設計がなされているか、建設工事・完成段階で評価を受けた設計通りに工事が進められているかどうかチェックを行う。 そして、これらの基準をそれぞれクリアすることで法律に基づいた性能評価書（設計・建設）が取得できる。性能評価書の結果によっては、住宅ローンの優遇や地震保険料の割引が受けられるだけでなく、資産価値の維持にも大いに役立つ。また、建設性能評価書が交付された住宅の紛争であれば、指定住宅紛争処理機関（各地の単位弁護士会）に、裁判によらず住宅性能評価書の記載内容だけでなく請け負い契約や売買契約に関するすべての紛争処理の依頼ができる。注意したいのが10分野の性能すべてを高くすれば最適な住まいになるとは限らない点だ。 例えば、窓を広くして光視環境の等級を上げようとすると条件にょっては構造の安定（耐震）や温熱環境（省エ、み）の等級が下がってしまう場合がある。耐震性や耐火性などの災害対策として重要な性能は高めておきながら、自らのライフスタイルや工事費、地域の気候・風土、デザインなど、評価基準の対象となっていない個別の事情なども考え合わせて、最適な性能の組み合わせを選択することが大切だ。設計段階でハウスメーカーや専門家としっかり話し合って決めておきたい。 *旧耐震基準の建物なら耐震強度の確認が必要 いつ起こるか分からない大地震に備え、住まいの強度を耐震診断で確認することができる。耐震診断とは既存の建築物の構造強度を調べ、今後起こり得る地震に対する耐震性を計算によっで導き出し、受ける建物被害の程度を数値的に把握することだ。1981年5月までの旧耐震基準で建てられた木造住宅の場合の多くは、震度6強から7の大地震による倒壊の危険性が高いともいわれており、一度確認しておきたい。 日本建築防災協会ホームページからは「誰でもできるわが家の耐震診断」のリーフレットが入手できる。これはあくまで「簡易診断法」であり、老朽化による劣化などの危険が見つかった場合には、「一般診断法」を実施する。これは点検や診断が難しい屋根や軒下などを専門家が現地に足を運び調査する。そして、さらに詳細な調査が必要な場合は、高度な知識と経験を持つ専門の建築士による「精密診断法」を行う。制震装置などの最新機器を使って部材や接合部などをより詳しく調査し、改修が必要かどうかの最終的な判断をする。日本建築防災協会では各地域の相談窓口を紹介する。 また、日本耐震診断協会ではホームページで診断の見積もりを取ることができ、専門家の派遣も依頼することができる。市区町村によっては耐震設計基準を満たしていない住宅やビルなどの耐震診断、補強設計、耐震改修工事の費用の一部が補助される場合もあるので確認しておきたい。新耐震基準で設計されている住まいであっても、壁なぜに亀裂が入っているような建物に傷みが確認できる場合や経年劣化が著しい場合などは、耐震診断により安全性を確認しておきたい。 *災害後の暮らしを想定7日間分の必需品備蓄を 災害が起きた場合、住まいに被害はなくても電気・ガス・上下水道などが使用できなくなったり、道路や鉄道などの被害によって流通に支障が出れば生活物資が手に入りづらくなる恐れがある。2012年の東京都防災会議では、首都直下地震が起きた場合に、電力復旧に7日、上下水道の復旧には1カ月かかると発表した（※）。これを参考に家族が7日間暮らせる食料品や生活必需品を日ごろから少しずつ備蓄しておきたい。 住まいに広い収納スペースがあれば上下水道復旧の目標日数1カ月分の準備をしておくとさらに安心だ。家族構成や家庭環境によってそれぞれ必要なものは異なる。防災の日に、何がどれだけ必要なのか家族で話し合って決め、すでに非常用の食料や飲料水などを備蓄していでも消費期限が過ぎていないか確認しで新しいものと交換しておきたい。（※）首都直下地震等による東京の被害想定（2012年4月東京都防災会議）報告書より
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