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住宅・家庭の過程［02］ |
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住宅・家庭の過程［02］ |
| 家・庭・住宅 2014-06-**・・・日経BP社[Priv]より引用 ●バルコニーガーデンの大いなる効用・・・高田昇 バルコニーにハーブの鉢一つ置くだけで、自給自足への第一歩となるかもしれない。私は初夏にバジル、シソ、イタリアンパセリそしてプチトマトも寄せ植えにしておく。調理には自信がないので、もっぱら材料調達が役割だ。ローズマリー、ミントは小枝をグラスに挿しておくだけで、何か月もテーブルを飾り、食材として使える。友人たちは「さぞ手間を掛けているんだな。」と冷やかすが、一日5分、週末30分くらいしか時間は掛けていない。「ガーデニングをやってみたいけど大変そうだ。」「やってみたけど続かなかった。」という人も多い。 そこでおすすめの発想が「省手間、実用性そしてセンス良く」である。時間のある人は、しっかり手をかける方が良いことは確かだ。でも暇があればするというより、忙しい人にこそガーデニングは意味がある。時間をかけない分、愛はかけたい。日々植物を見つめること、水不足や病害虫の早期発見はその場で解決できる。植え替えや刈り込みに精を出すより、多年草を主役にする、自然な樹形を大切にする、という工夫で時間短縮ができる。オリーブにはその木らしい姿があるので、強い労定はせず、無駄な枝を軽く取るだけで自然な風景を楽しめる。 実用という点では、ガーデニングの大いなる効用に日を向けること。バルコニーで手軽に夏野菜を収穫できれば、完全な自給自足までいかなくても、お金に頼らず自分のことは自分で、という生活のあり方に向かえる。ガーデニングの効用はそれだけに止まらない。心と身体を健やかに、強くするという実証研究が進んでいる。緑の中にいるだけで、自律神経系や血圧、代謝機能の正常化に役立つ。人間は、自然の中でこそ生き延びられたDNAが今も体内に宿っている。草の香りは、脳疲労を鎮め、ストレスを軽減させる。 さらにパートナーと共に庭に出ると、効果は倍増する。目に入る花や緑、ハーブの香り、菜が触れ合う音、ベリー類を味わう、土に触れる、まさに五感を一緒に働かせる。自然と会話が生まれ、弾む。新しい菅を見つけた！アスパラガスの赤い実がいつの間にか無くなっているのはヒヨドリか？。次の季節に何をどこに植える？、と話題は尽きない。大都市の真申に野鳥や蝶がやって来るサプライズは珍しくない。手入れには無理のない助け合い、適度な運動が伴う。気が付くと随分ライフスタイルに変化が。感性や好みの違いは人には付きもの。 鮮やかな色が好きな派、優しい色が好きな派があっても、カラーガーデンを二人が分け合うことで、一つの庭が完成することもある。草花は女子、野菜・果樹は男子と役割分担しているご夫婦もいる。続けるためにはやはり、日々我ながら綺麗だなという思いが持てることも大切。センス良いデザインである。草木の背丈や形、色の組み合わせ、そして場所の生かし方など少しの工夫で見映えするのが植物相手の良いところ。広い庭だけではなく、身近な隙間や軒下、窓辺などガーデニングを暮らしの様々なシーンに取り入れ、至るところで美しさや生き生き感に接するうちに、人生のかなりの部分を豊かに変えていけるかもしれない。 2016-06-29・・・日経より引用 ●住宅の進化・普及拡大すするHEMS(家庭用エネルギー管理システム) 現実おびる現在から未来への住宅への進化 環境負荷の少ないスマートハウスが急速に普及している。カギを握るのが太陽光発電やエネルギーの効率利用に欠かせない家庭用エネルギー管理システム（HEMS）。エネルギー消費を極限まで抑えたゼロエネルギー住宅（ZEH）も現実味を帯びている。 *エネルギーを「見える化」 HEMSは、エアコンやテレビ、冷蔵庫や照明器具などの家電製品、電気設備、給湯器などをネットワークでつなぎ、電気やガスの使用量をモニター画面で「見える化」、家電機器を効率的に制御する仕組みだ。自宅の電力使用量をコンセント単位で細かく表示し、家庭で使うすべてのエネルギーを数字化して把握できる。エネルギーの消費動向が常時、モニター画面を通じて異体的な数字で見えることでこれまで隠れていた無駄もあぶり出せる。家電製品を使っていないときの待機電力も把握でき、節電対策も立てやすい。エネルギー利用が1日単位、1週間単位でグラフ化されるので、見た目にもわかりやすい。 節電といえば我慢しながら取り阻む苦行」のイメージもあるが、効果を確認し、目標を設定しながら楽しく節約に励める。HEMSを使えば家電の遠隔制御や自動制御も可能になる。外出先から機器を操作し、電気代が安い時間帯に稼働させれば節電につながる。逆に電気代が高い時間帯は運転を止めたり、節約モードで動かしたりするなど臨機応変に対応できる。さらに、安い夜間電力を利用して寝ている間に洗濯機や食器洗い機を自動制御で動かし、電気代が高い日中はエアコンの設定温度を自動で調節するといったきめ細かな節電が実現する。政府は2030年までにすべての住宅にHEMSを導入する計画だ。
*太陽光発電は安定成長期に HEMSは省エネに関する取り阻みだが、エネルギーを生み出す「創エネ」を担う主役が太陽光発電装置だ。ここ数年、太陽光発電は家庭用、産業用とも設置数が増加していたが、現在は安定成長期に入っている。太陽光発電協会（東京・潜）がこのほどまとめた15年度の太陽光パネルの国内出荷量は、前年度比23％減の714万㌔ﾜｯﾄ。住宅用は155万㌔ﾜｯﾄで22％減った。背景にあるのが再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度の見直しだ。住宅用の場合、発電開始から10年間、電力会社が太陽光で発電した電気を一定の価格で買い取る。 制度が始まった09年日月時点の買い取り価格は1㌔ﾜｯﾄ時当たり48円だったが、その後段階的に低下。16年度は条件によって異なるが31、33円に下がっている。そこで注目を集めているのが、発電した電気をためて自宅用に有効に使える蓄電池だ。これまで蓄電池は価格が高く、大きさもかさばるなど家庭向けに普及する際のネックになっていた。だが、ここにきて小型で低価格の蓄電池が登場している。 今夏に発売予定の小型蓄電器の場合、価格は従来の半額の90万円以下。容量は2・5㌔ﾜｯﾄ時で、テレビや発光ダイオード（LED）照明、扇風機などを約8時間使える電力を蓄電できるという。蓄電量には限りがあるので自由自在に電気を使えるわけではないが、電力購入をある程度抑え、節約効果が期待できる。地題や台風など災害時に停電した場合、しばらくの闇、緊急用の自家発電装置として使える。政府も地球温暖化ガスの排出抑制などを念頭に省エネ住宅の普及を後押ししている。 これまでネックになっていた割高な発電コストについても道筋がつきそうだ。国際再生可能エネルギー機関（IRENA）は太陽光発電コストが25年までに59％下がるとする報告書を発表。市場拡大に伴う競争で、新素材開発が促され、発電効率が向上するほか、設置作業や維持管理作業も最適化され、コスト削減が見込めるという。住宅用の太陽光発電装置関連市場は今後も着実な成長が期待できる。
*新築の半数がZEH こうしたシステムを活用したスマートハウスの進化形がZEHだ。年間の電気やガスのエネルギー消費量を太陽光で生み出すエネルギーと合わせて差し引きゼロにする。具体的には住宅の断熱性や省エネ性能を上げ、太陽光発電などでエネルギーを創り出すことで年間の1次消費エネルギー量（空調・給湯・照明・換気）の収支をプラスマイナス「ゼロ」にする。 年間の消費エネルギーの購入負担を減らし、年間を通じ屋内の温度差も小さいので快適に暮らせる。補助金制度も利用できる。条件を満たせば1戸当たり125万円、蓄電池を設置する場合1㌔ﾜｯﾄ時当たり5万円などの補助を受けられる。こうした仕組みを使って政府は、20年に新築住宅の過半数をZEHにする方針だ。ただ、一連の試みもそれを担う人材が育たなければ絵に描いた餅にすぎない。 家電製品協会はスマートハウスに詳しい人材を育てようと「スマートマスター」と呼ぶ資格認定制度を新設。すべてのモノがインターネットにつながるLOT対応の家電製品やHEMSに詳しい人材を育てる。今年9月に最初の認定試験を全国の主要都市で実施。住宅の基本構造やIOT家電の機能、リフォームビジネスなど幅広い知識を問う。試験は毎年2回実施し、合格者には認定証を交付する。家電販売店やリフォーム会社の従業員が対象だ。人材育成で住宅の省エネ・創エネを側面から支援し、スマート社会実現に貢献する。 2011-05-15・・・「男はお金とどうつき合うべきか」川北義則著より一部引用 ●家は、買うのか・借りるのか *トップページで「新宅の森」にも家に関するページあります・・・・・・・ ◆若いうちから家が欲しいなんて思うな 私は住宅の本を何冊か書いているので、「そろそろマンシヨンでも買おうかと思うんですが、どうでしょうか」などとよく聞かれる。先日も、知り合いの二〇代のサラリーマンから同じような質問を受けた。何でも親から「家賃なんていくら払ったって自分のものにはならないんだから、なるべく早く家を買ったほうがいい。買うなら少しは援助するぞ」と言われたのだそうだ。私はそんなとき、決まってこう答えるようにしている。「何もそんなに若いうちに買わなくてもいいんじゃないの」と。 * 急いで買わなくてもいい六つの理由 ① 二〇代では給料が安い 十分な自己資金が用意できず、ローン返済に苦労する ② 家族の人員が確定していない その気がなくても子供はできることがある 家族がはっきりしないと間取りや立地などほんとうに必要な家はわからない ③ 家族が確定しないと奥さんが働けるかどうかもわからない 共働きをするかどうかで家計は大きく変わるし、 マイホームの資金づくりやローンの負担もまるで違ってくる ④ ライフスタイルが確立していない どんな生き方がしたいのか、二〇代ではまだまだ模索している最中 家は生き方の反映だから、そんな状態で買ってしまえば、あとできっと後悔する ⑤ 住まいについての知識や経験が不足している 少なくとも賃貸で何度か引っ越して、どういう家が便利で住みやすいのか、 立地や物件などについての基本的 200な知識や経験を積むべきだ ⑥ 住宅ローンを抱えると人は守りに入りやすい 若いうちだからこそできる転職や海外留学など新たな挑戦が難しくなる 人生の可能性を自ら狭めてしまう恐れがある しかし、現実はどうかといえば、二〇代で結婚してすぐに（あるいは同時に） マイホームを購入するカップルが増えているなど、マイホーム購入者の年齢は年々低下している。 *自己資金は多ければ多いほどいい リクルート住宅総合研究所の調査（「2009年首都圏新築マンション契約者動向調査」 2010年三月）によれば、首都圏の新築マンションの平均価格は三九四一万円、住宅ローンの平均借入額は過去最高の3205万円、自己資金の平均額は852万円となっている。購入者の平均年齢は三五・四歳。「30～34歳」 が全体の三六・五％を占め、二〇代の一七・八％と合わせると過半数の五四・三％が30代前半以下の若い世代だ。給料の安い若者世代に、4000万円もするマンションがそう簡単に買えるわけがない。 いったいどうやって彼らは買っているのか？親や祖父母からの資金援助だ。知人の親御さんが言ったという、「買うなら少しは援助するぞ」、という例のやつである。購入時に親や祖父母から受けた資金援助では、全体の三割超が1000万円以上の援助を受けている（2010年長谷工アーベスト調査）。つまり、マンション購入者の四人に一人は親などから資金援助を受け、その三人に一人は1000万円以上を出してもらっていることになる。 おそらくその多くを若年層が占めている。高額の資金援助が、若者世代の購入を後押ししているのだ。住宅ローンは 「なるべく少額を、なるべく低金利で、なるべく短い期間で借りる」のが大鉄則。それには自己資金は多ければ多いほどいい。にもかかわらず、若年層のなかには、そうした資金援助もなければ、ろくに頭金も用意しないまま、「金利が安いから」とか「まわりで買っているから」などという実に安易な理由でマイホームの購入に走っているケースが少なくないらしい。 目先の金利の安さにつられて変動金利を利用するケースも多いと聞く。先々、ローンの負担増に泣く人が続出するのではないか。欧米の住宅ローンは、ノン・リコース・ローン（non recouise loan）といって、万が一返済できなくなった場合は、担保になっているマイホームを諦めれば、ローンの残りは完済したことになる。しかし日本の住宅ローンは違う。マイホームを処分してもローンが残れば、それを完済するまで返し続けなければならない。 過酷なのだ。そうした返済リスクを可能な限り軽減するには、なるべく多くの自己資金を用意する以外にない。マイホームはたっぷり自己資金を貯めてから買うに限るのだ。そうすれば、前述のような若いうちに買うことのリスクも回避できる。4000万円のマンションを買うのに、自己資金が1000万以下ではあまりにも少なすぎる。親から援助がなければ、3000万円がローンになる。結婚していても子供が産まれれば生活費はかさむばかり、これでは先行き不安だ。また無理に親からの援助をあてにして家を買うようではあまりにも価値の無い屑人間だ。場合によっては親は年金生活に支障をきたす恐れがある。それこそ親不孝の大人という仮面をかぶった子供たちだ。 *「買ったほうがトク」はほんとうか？ 家は「借りるより買ったほうがトク」とする代表的な意見は次のようなものだろう。「家賃をいくら払っても自分のものにはならない。でも住宅ローンならちゃんと払い終えれば自分のものになる。資産になるし、老後の住まいの心配もいらない。賃貸だと高齢者にはなかなか貸してくれないし、貸してくれたとしても一生家賃を払えるか不安。その点、マイホームならローンを払い終えればタダで住める。好きなようにリフォームだってできる。 賃貸とは住まいのクオリティが全然違う」。しかし、こうした考え方は、もはや過去の「神話」であって、いまではマイホームを手に入れることが、必ずしも人生の幸福につながるとは限らない。確かにバブルが弾けるまでは、明らかに家は買ったほうがトクだった。地価も給料も物価も右肩上がりで上昇したから、買えば、高く売れたし、ローンの負担も軽かった。小さいマンションを買って、それをもう少し大きなマンションに買い替え、最後は庭付きの一戸建てに住み替える、いわゆる「住宅双六」 での上がりが可能だったのも、そうしたマイホームをめぐる市場環境ゆえのことである。 だが、バブル崩壊後、状況は一変してしまった。地価も物価も値下がりし、給料もそれまでのようには上がらなくなった。それでも社員でいられるならまだマシで、リストラでクビを切られ、再就職に苦労する人が続出した。ハナから正社員の道を閉ざす派遣依存の企業も急増し、雇用の不安定化が一気に進んだ。確かにデフレでローン金利は安くなった。しかし、いつクビになるかもわからない状況で、買った途端に二割は値下がりするマイホームを何千万円ものローンを組んで買うのは、それまでとは比べ物にならないほど大きなリスクを背負うことを意味する。 バブルが弾ける前であれば、極端な話、ローンが返せなくなったら売ればよかった。買値より高く売れたから、それでローンの残債は弁済できたのだ。しかし、バブル崩壊後は、そうはいかなくなった。買った途端に値下がりする状況では返済が苦しくなって売ってもローンが残ってしまう。以前とは比べ物にならないほど返済リスクが大きくなったのだ。まずは住宅市場をめぐるこうした基本的な環境の変化をよく理解することだ。そのうえで、「どうせ同じお金を払うなら借りるより買ったほうがトク」とされる理由を自分なりによく考え、買うかどうか判断すべきである。 *「買ったほうがトク」の根拠 **家賃はいくら払っても自分のものにはならないが、ローンなら完済すれば自分のものになる 老後、タダで住める家が手に入る》 たとえばマンションであれば、ローンを完済したあとも、管理費、修繕積立金、固定資産税のはか専有部分のリフォーム代が必ずかかる。もちろん駐車場を借りて入れば、その分も払わなければならない。それらの費用は、ローンを完済後、天寿を全うするまで20年ほど住むと仮定した場合、リフォームにどれだけ手をかけるかにもよるが、地価の高い東京区部などではおそらく総額で1000万円以上はゆうにかかるのではないかと思う。 それだけではない。マンションは築30～40年もすれば、大規模改修（リノベーション）や建て替えを検討しないといけなくなる。日本の住宅寿命は短い。国土交通省が2002年に公表したマンション建て替え事例調査によれば、老朽化で再建された平均築後年数は37年にすぎない。これに対して欧米のリサイクル年数は、イギリス141年、アメリカ103年、フランス86年、ドイツ79年もある。まるで違うのだ。このため日本では、30歳で買うと70歳を前に建て替えの心配が必要になる。それが現実だ。規模や予算にもよるが、大規模改修には数百万円から、建て替えには1000万～2000万円以上の費用がかかる。 二戸建ての場合は、マンションのようにルール化された管理費や修繕積立金はないし、駐車場代も払う必要はないが、当然、それな。の維持管理コストはかかるし、リフォーム費用だって必要になる。築40年もすれば、やはり建て替えを考えないといけない。2000万円程度は見ておく必要があるだろう。住宅ローンを払い終えても、これだけの大金が必要になる。マイホームを買って、ローンを払い終えれば、タダの家が手に入るわけではないのである。その意味では一生家賃を払い続けなければならない賃貸暮らしと、実は金銭的な不安はたいして変わらないのではないかと思う。 **大家は高齢に家（部屋）を貸したがらない マイホームを手にしておかないと老後は住むところがないかもしれない 少子去齢化で人口減少が進めば、家余りはさらに進む。大量の空き家が出るはずだ。そうなれば、「高齢者には貸さない」などと言っていたら商売が成り立たなくなってしまう。贅沢さえ言わなければ、借られないなどということはまずないと思う。もとよりマイホームを買わないのであれば、その分を貯蓄し、資金運用に回せるわけだから、いざとなれば、蓄えたキャッシュで有料老人ホームに入るとか、中古の住宅を買うという選択だって可能だ。 仮に定年後も働いて65歳でリタイアし、それまでたっぷり貯めたお金で中古のマンションを買うとしよう。平均寿命を考えれば、とりあえず85歳まで、20年も持てば十分だろう。築10年未満の物件なら20年住んでも築30年には届かない。これなら大金のかかる大規模改修や建て替えの心配をしなくてすむ。「家はなるべく早く買ったほうがいい」 などと言われ、20代で買ってしまうと、60代には老朽化し、多額の改修、建て替え費用の負担を強いられる恐れがある。 それを考えれば、家はなるべく遅く買ったほうがいいのだ。子育てを終えた夫婦なら大きな家は必要ない。価格的にも手頃なものが手に入るはずだ。文化施設や商業施設、医療機関、交通インフラ等々を考えれば、老後は都会暮らしが楽で便利だと思うが、あえて田舎暮らしを望む人であれば、1000万円も出せば、別荘地に温泉付きのマンションだって買えるだろう。 **マイホームは資産になるが、賃貸は家賃をドブに捨てるようなものだ バブルが弾ける前の地価神話の時代には、マイホームの資産性は抜群だった。何しろ買えば必ず値上がりしたから、これほど確実な投資はなかった。しかし、バブル崩壊後の地価暴落局面を経て、マイホームの資産性はかつての輝きを失った。東京都心部など大都市圏の一部を除けば、マイホームに資産性を求めるのは地価と心中するに等しい。マイホームを転売して儲けようなどとは間違っても考えないことだ。 東京都心部では2007年のミニバブル崩壊後の地価下落が、ここのところ底を打った感があるのは確かだ。特に東京都心部の回復が顕著で、背景には10年からのマンション市場の回復があるという。大手不動産が都心を中心にマンション用地の取得に乗り出し、「地価の上昇に貢献した」 （国土交通省）そうだ。都心部の築年数の浅いタワータイプの中古マンションなども値上がりしているというから、条件次第では資産性が健在なのはもちろん事実だ。「買って損のないマイホーム」 は確かにある。ただしその分、都心部は固定資産税や相続税の負担も高いのはいうまでもない。高い資産性を担保しょうと思ったら、それなりのコストは負担せざるを得ない。 *「借りたほうがトク」の根拠 このように見てくると「買ったほうがトク」と言われている理由は、必ずしも説得力のあるものではないことがわかる。そう思って賃貸を見れば、そのよさも見えてくるのではないか。たとえば。 ① 多額の住宅ローンを抱えないですむ ② 古くなったり、調子が悪くなったものがあれば、すべて大家がタダで直してくれる リフォームや修繕、改修、建て替えの問題とは無縁である マイホームの相場に二見三憂する必要がない。 固定資産税を払う必要がない。相続税の心配もいらない 自由に住み替えができる。結婚、出産、転勤、子供の進学、 独立などライフステージに応じて自由に引っ越しができる ⑥ 簡単に離婚できる。 共有名義で家を買うとローン返済や財産分与で揉めること必至。 ⑦ 面倒な近所づきあいや管理組合のつきあいがない。 賃貸のよさを二言でいえば、「自由で身軽」という点に尽きる。マイホームは、かつての「神話」の時代と違って、買い替えするのは容易ではない。その点、賃貸なら、子供がいじめにあったり、ご近所と揉め事が起きたりしても、いざとなれば、よその街にさっさと脱出することができる。持ち家では、極端な話、隣に暴力団関係者が引っ越してきても、そう簡単に逃げ出すわけにはいかないのだ。では「借りるほうが絶対にトク」かというと、そうとも言えない。 物件のグレードや間取りのバリエーションなどは明らかに賃貸より分譲のほうが優れているし、リフォームなどの自由度も圧倒的に高い。住宅ローン控除や贈与税の特典など賃貸暮らしには無縁の税制面での恩恵もある。マイホームを持つことで対外的信用も増すだろう。独立開業などビジネスを考えている人であれば、持ち家は銀行融資を受けるのに必須の条件でもある。マンションや戸建てを購入することで家族の絆が深まったり、働く意欲が増したりする副次的な効用もある。 当たり前だが、マイホームには賃貸にはない優れた面がいっぱいある。つまり、マイホームにしろ賃貸にしろ一長一短なのだ。それらを踏まえてなお、「それでも、やっぱり賃貸より持ち家だよな」 と思う人は買えばいいし、「一つところに根を下ろすのはリスクが大きい。いつでも住み替えできる自由を確保しておきたい」と思うなら賃貸を選べばいい。そして家を買わない分、浮いたお金をしっかり貯蓄し、上手に運用していくことだ。そうすれば、いざとなったら、キャッシュで小ぶりな中古マンションくらいは楽に買えるだろう。 夫婦二人の老後なら大きな家はいらない。もとより、いまどきの親の世代はほとんどが持ち家だから、親が健在のうちは賃貸に住んで、亡くなったらその家をもらえばいい、という選択だってある。あなたが長男や一人っ子であれば、親の家が継げる可能性が高いだろうし、兄弟がいて次男坊や三男坊だったとしても、結婚相手の女性が一人っ子なら相手の家が転がり込んでくるかもしれない。築年数が経っていれば、近い将来、リフォームや改修、建て替えなどでまとまったお金が必要かもしれないが、それでも新築で買うよりはずっと安上がりだろう。 親の家が都心から離れていて通勤に不便なら、その家を売ってマンションの頭金にすることもできる。若いうちからマイホームを買う必要もないのだ。単純に「買うか、借りるか」ではなく、賃貸の先にあなただけのオプションが描けないか、じっくり考えてみるのも大事なことだ。間違っても「みんなが買っているから」とか「マスコミが買いどきだと言っているから」とか「親に早く買ったほうがいいと言われたから」とか、まわりの声に流されて購入を決めないことだ。耐震偽装に象徴されるようなおかしな物件でもつかまされれば、それこそマイホームのために生涯を捧げることにもなりかねない。持ち家のリスクをなめないことだ。 *ローンの返済額に見合う賃料で貸せるか マイホームを買うなら、いざというとき有利な条件で売ったり貸したりできるような資産性の高い物件を選ぶべきだ。いくら、「そこにずっと住む、永住したい」と思っていても、長い人生、どこで何が待っているかわからない。転勤や離婚、住宅ローンの返済難、老親介護のための帰省など、思わぬ事態から売却を余儀なくされることだってある。そんなとき買値より大きく値下がりしている場合は、売却しても多額の住宅ローンが残るため、売るに売れなくなってしまう。ならばと貸そうにも、それだけ値下がりしている物件であれば、都心から遠いとか駅から離れているなど条件がよくない可能性があるから、希望するような賃料で貸せるかどうかわからない。下手(へた)をすれば、いつまでたっても借主がつかないかもしれない。 **資産価値が高い物件は何か こうした事態を防ぐには、いざというとき有利な条件で売却や賃貸ができるような資産価値の高い物件を買うようにすることだ。その際、重要になるのは、都心の繁華街やオフィス街に近いか最寄り駅まで歩いてすぐか高い家賃が取れるかこれらの要素を満たす物件であれば、将来にわたって資産性が大きく劣化することはないはずだ。ローンの返済額に見合う賃料で貸せるかどうかが、三の目安になるだろう。家を買うときは、建物だけでなく立地や周辺環境も一緒に買っているのだ、ということを忘れないこと。そうすれば、「このマンション、自分なら借りたいと思うだろぅか」と立場を置き換えて考えることもできるはずだ。建物部分で重視すべきは、 ① 耐久性 ② 可変性 耐久性に優れたマイホームというのは、できるだけ長く住めて（＝物理的耐久性）、マーケットでの資産価値の劣化も少ない（＝経済的耐久性）物件をいう。後者の要件は前述の通り。前者については建物の基本的な構造部分である躯体が、どれだけしっかりつくられているかをきちんとチェックするといい。マンションであれば、極端な話、お風呂やキッチンの設備なんてどうだっていいのだ。そんなものは長く住めるかどうかの大事なモノサシにはなり得ない。 ただし、建物の良し悪しは設計図書が読めないと判断できない。素人には無理だ。幸いいまでは物件調査の専門業者がある。某有名業者の場合、費用は設計図書のチェックで10万円、内覧会の立ち会いで5万5000円（六〇〜八〇2m）などとなっている。耐震偽装のポロ物件のようなものをつかまされたくなかったら、この程度のお金はケチらないはうがいい。これで何千万円もする人生最大の買い物がうまくいくなら安 いものだろう。ぜひ利用するといい。 **何をいちばんの条件に置くか 次に可変性について。これは簡単にいえば、間取りの変更のしやすさ、である。子供が巣立って夫婦二人になれば、もはや広い家はいらない。マンションの場合、3LDK、4LDKの間取りは持て余す。ならばと買い替えようにも、そうしたファミリー向けの間取りは今後ニーズが減るだろう。少子二高齢化で、シングルや夫婦二人だけの世帯が増えると予想されるからだ。最近は単身者向けのマンションがシングル女性に人気がある。そこで間取り変更が容易な物件なら、2LDKや1LDKなどにリフォームしてそのまま住むこともできるし、売却もしやすい。マイホームの購入に当たっては、そうした間取り変更がしやすいかどうかのチェックも大事なポイントである。 なお、マイホームの購入条件として「育児や自然環境に恵まれていること」をあげる人は少なくないが、この点を追求すると都心からは離れざるを得なくなる。一般に賃貸入居者は、駅までの距離や都心までの所要時間など利便性を最優先に考える傾向が強い。育児や自然環境を優先すると、必然的に資産性は落ちる。いざというときの資産性をどの程度担保すべきか －。それは、将来的な転売や賃貸の可能性をどの程度織り込んで考えるかも含めて、最終的には購入者（およびその家族） の住宅観や人生観といったものにかかってくる。 *考察論 私は独身時代に土地を買ってから5年後に家を建てた。このころは高度成長期だったので、給料も毎年大幅な賃上げがあり年々と楽になっていった。2000年過ぎたころから次第に給料も上がらず知恵を最大限に使わないと生活レベルが向上しない時代に突入している。これからの人が家を建てるには、川北義則氏が語るように考えて考えて実行するのがベストであろう。 ◆12、家をもたない 肩の荷を負わず、身軽に気楽に 住んでいる住居であるが、これも白分が所有しているものではない。ずっと借りているのであるが、これまで支払ってきた家賃を合計すれば、もちろんかなりの金額になる。そこで、最初から買ったほうが安上がりになったはずであるという人もいる。だが、所有しなかったメリットについて考えると、金銭的な損得は大した問題にはならない。若いときは購入するにはローンを組まなくてはならない。その時点では支払いができると思っても、社会状勢や自分自身の収入が将来的にどう変わるかは、まったく予測できない。 それに自分のライフスタイルが仕事の内容を含めて、どのようになっていくかもわからない。そのように不確定要素がたくさんあるにもかかわらず多額のローンという借金を抱えていくのは、このうえないリスクであると思った。住居を買えば、その場所に縛られて行動範岡が限定されるのは明らかだ。独立して仕事をする道を選んだ私としては、できるだけ自由に動けるようにしておく必要もある。また、何らかの理由で住居を売る必要に迫られたときに、すぐ売れるとは限らない。 特にマンションの場合は、ほかにどんな人が住むかによって、安全さや快適さが異なり、それによって価値も左右される。古くなったら共有の部分があるので、廃墟に近い状態になっても、処分さえ難しくなるかもしれない。実際、現在住んでいるマンションの所有者の人たちが、耐震構造とか配管などの大規模な改修工事をするときに苦労しているのを見た。何回も管理組合の会合を開いて協議したり、お互いの間で調整し合ったりしていた。 そこでは、それぞれの生活のスタイルや計画、それに経済的背景も異なっているので、会合は難航していた様子で あった。それだけでも、肩の荷が重い思いをしなくてはならない。借りて住んでいるほうが気楽だ。実際には長く住んでいるが、いざとなれば賃貸借契約に従って、いつでも出ていくことができる。多少は余分に金を払っている結果になるかもしれないが、身軽に暮らしている気楽さには代えられない。 *考察論 たしかに住居を持つと、そこからなかなか逃れない。借り家に住んでいるなら、家の借金もないから身軽だから、老いてきたら有料老人ホームへ・また環境が気に入らなかったら直ぐに引っ越せば問題は簡単に解決する。これはその人の価値観の問題であろう。 2016-09-28・・・日経より引用 ●中古住宅、新制度で安心感 公的支援の条件に品質診断 都心を中心に新築住宅価格が高止まりし、中古住宅に関心を持つ人が増えている。ただ住宅の劣化やリフォーム工事のミスなどに不安を抱える人は少なくない。こうした場合に考えたいのが中古の品質を検査する公的制度だ。欧米で一般的な民間の住宅診断（ホームインスペクション）と上手に併用すれば、良質な中古住宅を手に入れる味方になりそうだ。 昨年から都内で住まいを探す会社員Aさん（41)。当初は新築しか考えていなかったが、希望エリアの価格は予想以上に高く、最近は割安な中古住宅を買ってリフォームすることも検討中だ。だが「傷み具合はどうか、リフォーム工事は手抜きがないかといった新築にはない悩みが多く出てきた」と話す。新築住宅は現在、引き渡しから10年以内に壁など構造上主要な部分と屋根など雨漏りを防ぐ部分で重大な欠陥（瑞庇＝かし）が見つかれば、売り主が無償で修理することを義務付けている。売り主が経営破綻してもカバーされる仕組みだ。しかし中古住宅は保障があるかどうかが物件ごとに違い、保障があっても期間の短い場合が多い。中古に関心はあっても購入に二の足を踏む人が多い一因だ。 *第三者機関が検査 こうした状況を変えようと国は近年、様々な制度を整えている。例えば10月から始まる住宅金融支援機構の中古住宅向けローン「フラット35リノベ」だ。中古住宅を買って、省エネ性や耐震性などでいずれかの基準を満たすリフォームをすると、長期固定型ローンのフラット35の借入金利が最長で当初10年間、年0・6％下がる。フラット35の最低金利は9月時点で年1・02％（借入期間21～35年、融資率9割以下）。10月も同水準と仮定すると、リノベの金利は0・42％という低さだ。 しかも「中古住宅の不安解消に役立つような仕組みにしている」 （住宅金融支援機構）。その柱が計3回にわたる第三者機関の検査を、ローン利用条件として定めたことだ。まずリフォーム工事前に劣化状況などを現場でチェックする。次に検査内容を踏まえて作成するリフォーム計画の図面などを確認し、工事後は最終現場チェックを実施する。融資条件を満たす人なら、低利ローンの恩恵と第三者による複数回のチェックという安心感を得られる。 購入後にリフォーム工事をすることをあらかじめ決めている人は、国土交通省の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」も選択肢になる。新築住宅を対象に2009年度に始まった「長期優良住宅」制度を中古住宅に応用したものだ。省エネ性や耐震性といった基準を満たすリフォーム工事をすると、原則として対象工事費用などの3分の1、最大200万円が補助される。こちらも第三者によるチェックが求められる。まずリフォーム前に住宅診断を実施し、さらに工事計画の図面審査なども必要だ。やはり、中古住宅の現状とリフォーム工事の両方に原則として外部の目が入る仕組になる。 リフォーム工事は考えていないという中古住宅購入者でも活用できる制度がある。「既存住宅売買瑕疵保険」だ。保険加入の条件として、この保険を引き受ける法人による中古住宅の検査が求められる。加入から1～5年後に構造上主要な部分、雨漏りを防ぐ部分などで重大な欠陥があれば保険金が払われる。事業者が任意加入する保険なので、住宅を買う個人は直接入ることができない。事業者から等つなら、保険に加入する宅建業者を探すといいだろう。個人間の売買なら保険加入のために保険法人の検査前にもう1つ、所定の機関による検査が必要なので、この検査機関を探す必要がある。 *民間と組み合わせ 一連の公的制度は単独で使うだけでも、中古住宅の品質を見極めるのに役立つが、さらに厳しくチェックしたいなら民間の住宅診断を組み合わせるのが一案だ。住宅診断を手がける、さくら事務所（東京・渋谷）の川野武士氏は「フラット35長期優良住宅化リフォーム、瑕疵(かし)保険と民間の住宅診断はいずれも併用できる」と指摘する。通常、公的制度に関連した検査などの必須項目は、構造上主要な部分など特に重要な部分に限られる。オーダーメードが可能な民間診断も併用すると、給排水管などの細部もチェックできる可能性がある。 一方、同じ部分のチェック頻度を増やすため民間診断を使う手もある。例えば、公的制度が特に求めていないリフォーム工事中の現場確認も「施工会社などの了解が得られれば、民間診断を入れることが可能だ」 （川野氏）。検査や診断にかかる費用は公的制度も民間も、おおむね数万円から十数万円が相場だ。単体の費用はそれほど高くないが、公と民それぞれで複数の検査や診断を組み合わると費用がかさみかねないことに注意しよう。（堀大介）
*多くの支援制度 利用条件吟味を 空き家急増などを背景に国は中古住宅流通を拡大しようと、支援制度を足早に整備した。表Bのほかに中古住宅向けの「住宅性能評価」やリフォーム工事向けの「瑕疵保険」がある。さらに国交省は今年度第2次補正予算案で中古住宅売買時に住宅診断を使い、瑕疵保険に加入する若年層らへの新たな補助金制度も盛り込んだ。中古住宅購入者にとって選択肢が増えることはメリットのはずだが、各制度の利用条件の違いや併用の可否のルールが個人には複雑で分かりづらい面もある。住宅に求める品質は人それぞれ。多くの制度を比べて、自分に向くものを慎重に選ぶ必要があるだろう。 *考察論 私も一軒空家をかかえている。古家は住めない状態であるが税金(固定資産税)だけは毎年とられている。土地に対して税金を支払うのは理解できるが、家が住めない状態なら税金なんかとらなくたっていいと思うのだが、これって国家の詐欺で国民いじめにほかならない。
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