18	住宅・家庭の過程［07］

2021-07-11・・・日経より引用 ◆住宅ローン返せない  コロナ禍で収入急減、広がる任意売却     弱みつけ込む悪質業者も   新型コロナウイルスの感染拡大が続く中、失業や収入の減少で住宅ローンの返済に行き詰まる人が増えている。金融機関は一時的な返済猶予には応じているが、状況が改善しない場合は、物件を売却してローン清算に充てる任意売却などの対応を迫られる。コロナ禍で広がる「我が家の危機」を追った。（中村信平）「残債務全額を直ちにご返済ください」。今年1月、埼玉県に住む男性（空のもとに金融機関から一通の封筒が届いた。入っていたのは住宅ローン残高の一括返済求める催告書。「ついに来たか…：」。男性はうなだれつつ、家を手放す覚悟を決めた。2018年2月、結婚を機に同県草加市に2階建て一軒家を購入した。相手の女性には小学生以新型コロナウイルスの感染拡大が続く中、失業や収入の減少で住宅ローンの返済に行き詰まる人が増えている。   金融機関は一時的な返済猶予には応じているが、状況が改善しない場合は、物件を売却してローン清算に充てる任意売却などの対応を迫られる。コロナ禍で広がる「我が家の危機」を追った。（中村信平）「残債務全額を直ちにご返済ください」。今年1月、埼玉県に住む男性（空のもとに金融機関から一通の封筒が届いた。入っていたのは住宅求める催告書。「ついに来たか…：」。男性はうなだれつつ、家を手放す覚悟を決めた。2018年2月、結婚を機に同県草加市に2階建て一軒家を購入した。下の娘が3人おり、「子どものために」と広めの物件を選んだ。借入額は3350万円。月10万円の35年ローンを組んだが、美容品卸の営業職で収入は安定していた。19年には長男も生まれた。だが、穏やかな生活はコロナ禍で一変した。   取引先の美容院の休業などで営業成績が下がり収入も急減。転職し契約社員として倉庫管理会社を2社掛け持ちしたが、20年7月からローンが返せなくなった。年14・5％の遅延損害金も発生した。妻も働きに出るため、家族で男性の実家に移ったが、妻と男性の両親の関係が次第に悪化し、20年10月に離婚。子どもとも離れて暮らす。約半年間の滞納の末に届いた催告書は当然の結果だった。滞納がさらに続けば家を差し押さえられ、競売にかけられる可能性が出てくる。男性は家を売ってローン返済に充てる任意売却を決断。2021年3月、不動産会社に駆け込んだ。「任意売却に関する相談はコロナ禍で急激に増えた」。男性が相談した不動産会社「明誠商事」（東京）の飛田芳幸社長は語る。   新型コロナで給料が下がったり、仕事が減って残業代が出なくなったりした会社員などの相談が多いという。相談は2020年夏ごろにいったん落ち着いたが、今年に入って再び増加に転じている。「ローンの返済条件の変更などで支払いを維持してきた人も、コロナ禍の長期化で収入が回復せず、限界が来ている」とみる。任意売却は、ローンが払えない場合に金融機関の合意を得て自宅を売却する仕組みだ。金融機関が裁判所に物件の差し押さえを申し立てて競売にかけると、自宅を追われるだけでなく市場価格よりかなり低い価格で売却され、多額のローンが残る。   「任意売却なら売却までに時間的な余裕ができる。競売と違って情報が公開されることもない」（飛田社長）という。任意売却を選ぶ人が増える中、弱みにつけ込む悪質な不動産業者も現れている。住宅ローン返済に関するコンサルタント会社「クラフトレジデンス」　（東京）がインターネット上に設けた相談フォームには複数の被害相談が寄せられている。「任意売却後に残ったローンは支払わなくていい」と誤った情報を伝えられ、支払いをやめたところ金融機関から一括請求の催告が来たり、打ち合わせ代金と称して3万円を請求されたり。相場より数百万円低い査定額を提示されたケースもあった。同社の山口剛平社長は「窮状につけ込もうとする悪質な不動産業者が増える恐れがある。住宅ローンとの二重の苦労を抱え込まないよう、複数の業者を比べるなど慎重に選択してほしい」と呼びかけている。 *減免新制度、成立まだゼロ   政府は新型コロナウイルスの感染拡大以降、金融機関に対し、住宅ローンの返済期間の延長や利息のみの支払いなど柔軟な対応を求めている。住宅ローン「フラット35」を扱う住宅金融支援機構は2021年6月末時点で1万1千件超の返済条件変更に対応した。金融庁などは20年12月、新型コロナの影響で収入が減った個人の住宅ローンを減額・免除する制度を新設した。弁護士の支援も無料で得られるが、減免には金融機関の同意が必要だ。21年3月末時点で558件が手続き中だが、減額や免除が成立した例はない。運営機関の担当者は「導入から間がなく、成立には時間がかかる」と話す。 2021-07-11・・・日経より引用 ◆自分で家をつくる楽しみ   コロナ禍で在宅時間が増え、DIYが人気という。思い浮かぶのはちょっとした棚棚づくりぐらいだが、自分の家を1軒、まるごとつくる人たちがいる。こうなるとDIYでは収まりきらず、セルフビルド」と呼ばれる。「大変だけど、とても面白い」らしい。「何があっても生きていける」力にもつながるかもしれない。   5月半ば、千葉県在住の斉藤光昭さんは建築中の家の屋根の上にいた。屋根の下地となる板を打ち付け、その上に防水シートを張っていく。「腰が痛い。疲れる」と言いながらも満面の笑みを浮かべる斉藤さんは、空調設備を扱う会社の経営者だ。大工仕事の経験はない。つくっているのは自分の家。館山市の海岸近くに平屋建て約56平方㍍、ロフト付きlLDKが1年後ぐらいに完成する見込みだ。家の形はほぼできあがったが、その周りには足場が組まれ、内外装はまだとれから。敷地には所狭しと建築資材が置いてある。建築工法は木材を水平に積み上げてつくっていく、いわゆるログハウス。コンクリートの土台部分（基礎）づくりは業者に頼んだものの、それ以降は2〜3人の友人の助けも借り、3月末から週l〜2日の作業が続く。   釣りが趣味の斉藤さんは子どもが巣立ったので、本格的に楽しもうと海辺の別荘を探したが、気に入る物件がなぐ、新築することにした。どうせなら無垢の木材だけでつくりたいと考えてログハウスに行き着く。さらに調べると、自分でつくる人も結構いることを知り、「面白そうだ」とセルフビルドを決断した。当初は「勝手にどうぞ」と冷ややかだった妻も時々、塗装などを手伝ってくれる。「家族とのコミュニケーションがよくなった」と思わぬ効果もある。「素人でも体力とやる気があればできる」ことを実感中だ。ログハウスの木材は通常、工場で寸法通りに加工されている。ごく簡単にいえば現場ではそれを組み立てるだけ。それでも多くの人はやろうとは思わないのに、普通の発想を超えていく人もいる。山で木を切るところから始めようというのだ。 自然食の元シェフ、安島ちはるさんは千葉県打中央部、緑豊かな長柄町に約130平方㍍の平屋の自宅を建築中だ。柱と梁で建物を支える日本の在来工法のつくり方で、屋根を張り終え、壁作りを進めているところ。年内には大まかな完成を目指す。3年ほど前にチェーンソーを使って近隣の山の木を倒すところから始めた。それまでの仕事はいったん辞め、千葉県に移住し、木の切り方の講習を受け、学校で在来工法の基礎も学んだ。「何か面白いこと、あまり人がやらないようなことをやってみたかった」と安島さんはいう。知り合いの映像制作会社経営、井上源太郎さんが長柄町近くに自分で自分の家を建てたことを知り、「私にもできるはず」と考えた。井上さんにも手伝ってもらいながら、やってみると「時間と労力がかかり大変」。でも「めっちゃ楽しい」そうだ。一方の井上さんは8年前に木こり体験をしたことが原点だ。「こんなに面白い」のに、倒した木は使い道がほとんどないと聞いた。   「ならばこの木で家を建てよう」と思いつき、大工に技術を習うなどし、5年かけて約100平方㍍のロフト付きの家を建ててしまった。話は広がる。井上さんの活動を聞きつけた長柄町職員が地元の木材でバスの待合所をつくってほしいと井上さんに依頼した。この建築をボランティアで請け負ったことがきっかけとなり、町内の木を使い町内に自分で自分の家を建てる人を応援する「長柄町セルフビルドヴィレッジ化構想」が動き出す。活動は町内のNPO法人ふるさとネッツが中心となっている。木の伐採から家づくりの基本までを指導できる人を育てる「セルフビルドサポーター資格制度」も創設した。2019年末から千葉県出身でものづくりに関心のある女性たちを集めて実際に家をつくってみるプロジェクトもスタートした。このプロジェクトは今、切り出した木を加工する段階にある。   参加女性の一人は「最初は工具を使うのも怖かったが、今は楽しい部活のよう。自分たちで家をつくれるなら、この先何があっても生きていける気がする」という。この家は完成すれば、町への移住者のためのお試し住居などとして活用する。素人がつくる家がどの程度あるかは定かではない。ただ、セルフビルドを勧めているログハウスメーカー、キートス（新潟市）の中峯茂樹社長は「この25年で約1000棟を販売したが、その半分以上は施主が自らの手で建築にかかわっている」と話す。フィンランドなどで普通の市民が当たり前のように自分たちでログハウスを建てるのを見てきた中峯さんは自分でも試してみて、その充実感を知った。「魅力を広く伝えたい」そうだ。 ◆生きる力と勘   取り戻すとき  * 素人が建てた家の住み心地はどうなのだろうか。   「以前は旅行など外出が大好きだったが、いまは家にいる方が好き」と語るのは7年前、東京都町田市にログハウスの自宅をセルフビルドした会社員の本山昇さん。無垢の木の床をはだしで歩くのが気持ちよく、冬はまきストーブの火をながめながらコーヒーを飲む時間が最高だ。2階建て約130平方㍍のこの家を、主に夫婦2人で、休みの日を使って1年2カ月ほどでつくりあげた。調べたところでは、業者に建ててもらうのに比べて建築費はざっと1000万円ほど安くなった。多少の不具合があっても自分でつくったのだから納得できるし、あきらめもつく。「こんなに面白いことはない」と周りにも勧めている。自らの手でつくれば、愛着も深くなる。フリーカメラマン、阪口克さんも5年前に自ら建てた家を「100点に近い出来。もっと支障が出るかと思っていたが、ドアがきしむぐらい」と話す。妻の華奈子さんも「普通の家とはちょっと違うのかなと思うけど、住めているから大丈夫」と笑う。   阪口家は在来工法の平屋建てで約100平方㍍。仕事をしながら6年かけ、友人たちの力も借りて埼玉県長瀞町につくりあげたⅦプロがつくればうまく隠すだろう金具がむき出しになっていたりするが、無垢の木材としっくい壁を多く使ったすてきな家だ。基礎工事など一部は業者に頼んだものの、配管などもできる限り自ら手掛けた。その結果、建築費用はおよそ560万円。知り合いの大工に聞いたところ、プロに頼めば2000万円は超えると言われた。ただし「時間と労力を考えれば、コストパフォーマンスがいいかどうかは疑問」だそうだ。素人がつくる家を不安と思う人もいるかもしれないが、建物をつくるには原則として建築基準法などにのっとる必要がある。事前の書類審査や事後の検査があり、有資格者でないとできないこともある。これらを守っていれば「素人がつくっても問題はないはず」（阪口さん）だ。   大きな地震に耐えるセルフビルドの家だってある。栃木県市貝町の森の中、古民家風のしゃれたペンションと間違いそうな2階建ての立派な家は東日本大震災の前から建っている。陶芸家、小林自兵衛さんが20年以上前に在来工法でつくった自宅だ。森を切り開き、コンクリートで基礎を打ち、近隣の古民家を解体した際に出た部材などもつかって主に夫婦でつくりあげた。1階には大きな吹き抜けの居間や台所、2階には部屋が5つもある。震災時には激しい揺れに襲われ、窓が外れて飛んでいったが、建物に支障はなかった。そもそも「問題があればすぐに直せる」。若い頃、山登りが好きで、世界を放浪したこともある小林さん。「山にいるとなんでも自分でやらないといけないのだから」と家まで自分で建ててしまった。「仕組みがわかれば、そう難しいものではない」という。   「わたしたちは家をつくる勘を取り戻さなくてはならない」。武蔵野美術大学建築学科の鈴木明教授はそう指摘する。昔は多くの人が自分たちで自分の家をつくっていた。今では業者任せとなってしまったがへその勘や知恵があれば、万が一、家を失ったときに役立つかもしれない。生きるための力にもなる。まずは雨露をしのげるだけでいいのだからと、鈴木教授が教えてくれたのがベニヤドーム。材料はベニヤ板20枚。長方形の板の中央に正方形を措き、その四隅に穴を開けておく。この板を一定の要領でボルトやナットでつなげていくと、ドーム状の「家」ができあがる。ドームは最小の表面積で最大の内部空間をつくることができる。2人がかりなち20分もあれば完成する。五角形に穴が開く部分にビニールシートを貼れば雨にも打たれない。   中に入ってみると意外に広くてしっかりしている。大きなベニヤ板を使えば、小さな子どもなら加入でも入れる「家」だってつくれるらしい。「こんな単純なことで家はつくれるのだと子どもの頃から体験しておくことが大切」と鈴木教授は考えている。いきなり本格的な家づくりはハードルが高い。まずは簡単な小さなものからつくり始めてみるのが妥当なのかもしれない。小林さんはいう。「あとは実践あるのみ」だ。・・・山口聡・三村幸作撮影 2021-10-16・・・日経より引用 ◆コロナ禍、住宅ローン見直す                 借り換えや条件変更早めに   新型コロナウイルスの影響で収入が減少し、住宅ローンの返済に不安を抱える人が増えている。返済の延滞といった深刻な事態を避けるには、ローンの借り換えや借入先に条件変更を申し込むなど、返済計画を早期に見直すことが大切だ。利用者は具体的にどう対応すればいいのかポイントを理解しておこう。「景気の先行きが不安なので、毎月の返済額を少しでも減らしたい」。埼玉県に住む自営業男性Aさん（30代）は、約4千万円ある住宅ローンの借り換えを申し込んでいる。審査が通れば金利が現在より約0・3％下がり、月々の返済額は1万円ほど減るという。Aさんの経営する会社はコロナ禍で直接の影響を受けなかったが「将来の減収リスクに備えて、借り換えられるうちに有利な条件にしておきたい」と話す。今後の返済不安に対応するには、住宅ローンの借り換えが有力な選択肢になる。住宅ローン伸介サービス「モゲチェック」を手掛けるMFS（東京・千代田）ではコロナ禍とともに借り換えの申込件数が急増。足元ではコロナ前と比べ3倍超の月900件近い申し込みがあり、5〜10年前にローンを組んだ40代前後が目立つという。最近はがん診断などで残債を減免する疾病保障を無料で付帯するネット銀行もある。MFSの中山田明・最高経営責任者（CEO）は「金利を少しでも下げるのに加え、疾病保障で万一のリスクに備えたいというニーズが大きい」と指摘する。   ただ借り換えには金融機関の審査があり、返済能力を認められることが前提になる。収入がすでに急減するなどしてローン返済に窮している状況で借り換えるのは現実的に難しい。こうした場合は借入先の金融機関に返済計画の条件変更を申し込むのが有効だ。コロナ禍を受けて、金融庁は住宅ローンの条件変更を速やかに実施することや、条件変更時の手数料を無料化することなどを金融機関に要請しており、銀行側も積極的に条件変更に応じている。金融庁によると、2020年3月以降の累積申込件数は2021年8月末4時点で5万5干件超に急拡大し、このうち審査中などを除き97％で条件変更が実行された。通常はローン返済を延滞すると新たなローンを借りにくくなるが、各行ともコロナ禍による負担軽減は信用情報に原則記録しないことにしている。そもそも一般的な住宅ローンは、毎月の返済額が完済まで同じ金額になるように元金と利息を支払う。返済期間の初期は利息の割合が多く、返済が進むにつれて元金の割合が徐々に増えていく仕組みだ。   返済負担を軽減する条件変更は主に2つの方法がある。一つは返済期間を延ばし、完済まで月々の返済額を軽減する方法だ。毎月の返済は軽くなる半面、返済期間が長くなる分、利息も長く払い続けるため総返済額は増える。住宅金融支援機構の「フラット35」は返済期間の延長が最長15年、80歳まで。民間銀行では総返済期間を35年超に延ばせないところがある。収入が大幅に減ることが多い老後に住宅ローンが長く残りやすいため、慎重な検討が必要になる。もう一つは、返済期間は変えずに目先の返済額を減らす方法だ。具体的には元金の返済を待ってもらい、その期間に利息分を支払う形になる。軽減期間を限定し、完済までの利息負担はそれほど増えない。ただ、期間終了後に当初計画より多く残っている元金を当初の返済期間で再計算するため月々の負担額は増える。フラット35では原則として最長3年まで毎月の返済を減らせる。民間銀行ではまず1年程度軽減し、その後も状況次第で条件を見直すところが多い。コロナ禍からの景気回復が鈍いこともあり「顧客から相談があれば再度の返済猶予にも柔軟に応じている」　（大手金融機関）。   こうした負担軽減策で毎月の返済額や総返済額がどれだけ変わるかは、借入残高や金利、返済期間などにより実際はケース・バイ・ケース。肝心なのはローンの滞納が長引いたり繰り返したりすると金融機関の対応が難しくなるので、返済に困りそうなら早めに相談することだ。「新しい返済計画を銀行などに試算してもらい、老後の生活プランもしっかり考慮して軽減策を選ぶべきだ」とファイナンシャルプランナー（FP）の有田美津子氏は助言する。住宅ローンの見直しは借り換えや条件変更だけではない。思い切って住宅を売却し、賃貸に住み替えるのも一案だ。新築マンションの価格が高止まるなか中古マンションの需要は伸びている。不動産情報の東京カンテイ（東京・品川）によると、首都圏の中古マンション平均価格は最高値圏で推移する。自宅の売却資金で住宅ローンを完済したうえで家計の許容範囲内の賃貸住宅に移ると、住宅費の負担を減らせるという考え方だ。不動産会社コンドミニアム・アセットマネジメント（東京・中央）の渕ノ上弘和社長は「住宅市況が好調なうちに売却を決断して、家賃をライフスタイルに柔軟に合わせられる賃貸にすれば生活再建につなげやすい」と話す。もし将来的に住宅市況が悪化すると、自宅を売却してもローン残高に届かない「オーバーローン」に陥りかねないからだ。住宅ローンを含む住宅費は大きな固定費になるだけに、家計の状況を見極めたうえで早期に見直すことが欠かせない。 *債務整理の特則で減免も   2020年12月には新型コロナの影響で収入が減った個人の住宅ローンなどを減免する新制度「自然災害債務整理ガイドライン　コロナ特則」も始まった。自然災害の被災者に対応する仕組みをコロナ禍にも適用したものだ。主な特徴をみてみよう。まず特則の対象者は失業や廃業などで収入の回復が見通せず、ローンが返済できない人を想定する。一時的に減収になり将来の回復が見込める人を対象とする金融機関による返済猶予とは異なる。2020年2月1日以前に借り た住宅ローンが対象で、同日以前に返済が滞るなどして借入先から残債の一括返済を求められる「期限の利益喪失」が発生していないことも必要だ。また金融機関の返済猶予では元本が減らないのに対し、コロナ特別では預金や住宅売却資金などで返済しきれない債務は減免される。一定の現預金は手元に残せるとされているため生活再建に利用することができ、個人の信用情報にも記録は残らない。特則を利用するには債務者が金融機関に手続きの着手を申し出る。最終的に金融機関が同意し、裁判所での特定調停を経る必要がある。特定調停に関する費用は自分で負担する が、弁護士など専門家の支援は無料で受けられる。　　（阿部真也）