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住宅・家庭の過程［10］ |
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2023-10-07・・・日経より ◆住宅ローン、変動型の備え 繰り上げ返済の資金を確保 「金融機関から最もいい条件と提示された変動型の住宅ローンに決めた」。こう話すのは団体職員の40代男性Aさん。戸建ての新築住宅を購入するため、１１月末ごろに3000万円を地銀から借り、すでに選んだ金利は年0・4％台になる見通しだ。「複数の銀行のプランを慎重に比べた」というものの、気になるのは金利の動向。「金利が上がったときの対応は考えておきたい」と話す。変動金利型の住宅ローンは半年ごとなどに金利を見直す商品だ。2016年の日銀のマイナス金利政策導入以降、銀行間の競争激化もあって新規貸し出し向けの変動金利は一段と低下。 大手銀行では現在、最優遇金利で年0・3～0・4％台で推移する。一万、10年固定型はおおむね年1％台前半、住宅金融支援機構と民間銀行が提携して扱う全期間固定型住宅ローン「フラット35」は年1・8％台の水準にある。住宅金融支援機構の2023年4月調査によると、住宅ローン利用者のうち変動型は約7割と15年調査の4割程度から増えた。変動型は目先の返済額が全期間固定型や固定期間選択型より少なく済む。足元では大手行が１０年固定型の基準金利を引き上げる一方、変動型は据え置いており、変動型と固定型の金利差が拡大している。 注意が必要なのは変動型の金利にも先高観が出始めていること。国内の物価上昇などを背景に日銀が金融緩和政策の修正を今後進めるとの見方が強まっている。変動型の適用金利は金融機関がそれぞれ決めた基準金利から、個人の信用力などに応じた優遇幅を引いて決まる。優遇幅は完済するまで一定のため、返済中の適用金利は基準金利が動いたときに変わる。多くの金融機関は優良企業向けの貸出金利である短期プライムレートに一定幅を上乗せして基準金利を決める。短プラは日銀が決める短期の政策金利に連動しやすい。日銀の政策修正時期や、政策修正を受けて金融機関が基準金利を引き上げるのかなどは不透明。 ただし冒頭のAさんのように変動型を借りることを決めている、あるいはすでに借りている人なら、金利が上昇しても家計が対応できるかどうかを点検することが大切だ。住宅ローンは返済が長期に及び、金利動向は家計に大きく影響するからだ。ではどんな手順で家計の対応力を確認すればいいのか。まず必要なのは、適用金利が上昇した際に毎月の返済額がどのくらい増える可能性があるかを知ること。ファイナンシャルプランナー（FP）の平井美穂氏は「適用金利が2％程度上昇するケースまで想定しておきたい」と助言する。 バブル経済後の変動型の適用金利をみると、年2％台半ばの水準だった時期もあるからだ。4000万円を期間35年・変動金利年0・5％で借り、月約10・4万円を返済する場合でみてみよう。適用金利が返済を始めて5年後に0・5％上昇すると月の返済額は１１・2万円になる。上昇幅が1％なら１２万円、1・5％なら１２・8万円に増え、2％まで拡大すれば13万円と当初の返済額に比べ2・6万円の負担増となる。金利上昇の影響は返済を始めた時期に近いほど大きくなる。、返済があまり進んでおらず、残高が多いためだ。金利上昇幅が1・5％になるのが返済開始5年後なら、返済額は12・8万円。15年後の12万円に比べ8000円多くなる。 適用金利が上昇したらどんな対応策があるのか。毎月の収支に余裕があれば月返済額が増えてもカバーすることが可能だが、利息が増えているぶん返済総額は増えやすい。公認会計士で住宅ローンのコンサルティングも手掛ける中村岳広氏は「負担を抑えるには住宅ローンの残高を減らすことが有効だ」と助言する。例えばローンの残高の一部を前倒しで返す繰り上げ返済が有力な選択肢だ。金利が上昇した際に一定の金額を繰り上げ返済すれば元金と利息負担が織り、毎月の返済額を金利上昇前と同じ水準にできる。住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営するMFS（東京・千代田）の試算では、金利が返済開始から5年後に0・5％上昇した場合に約240万円を繰り上げ返済すると毎月の返済額を維持できる。 2％の上昇なら約840万円が必要になるという。変動型で借りているなら、まず金利上昇時に繰り上げ返済に充てるだけの余裕資金があるかを確認したい。「変動型は低金利で毎月の返済額が少ないぶん、運用などで余裕資金を増やすべきだ」とMFSの塩沢崇取締役は話す。繰り上げ返済の資金が不足しているなら、自宅の時価がローンの残高を上回っているかを把握する。上回っていれば、返済が万一行き詰まっても自宅の売却で完済できる。自宅を手放すことになるが、金利上昇時の手段はあるといえる。自宅の時価がローン残高を下回っていても残高との差額を上回る資金があれば、自宅売却と併せて完済することが可能だ。 自宅の時価はマンションなら同じ建物内で売りに出ている例や、周辺で同程度の広さや築年数の物件の販売価格が参考になる。戸建ては物件ごとに価格が変わりやすいため「査定に出してみるのも一案」 （中村氏）という。繰り上げ返済に充てたり、ローン残高と自宅の時価の差を埋めたりするだけの資金がなければ、金利上昇への家計の余力は乏しい。「危機感を持って毎月の収支を見直し、貯蓄などで資金を確保したい」と中村氏は話す。
2024-06-01・・・日経より ◆住宅ペアーローン団信拡充 配偶者分の債務も免除 住宅価格が高騰する中、夫婦で住宅ローンを契約する「ぺアローン」の利用者が増えている。夫か妻1人では買いにくい高額物件に手が届きやすくなるためだ。一方、片方の死亡時に、残された方は自分のローンを払い続ける必要があった。6月からは2人分の債務を免除する新商品が登場する。どのようなケースで活用が有効だろうか。「将来子どもができて、もしも1人で育てるようなことになれば、収入を維持してローンを払い続けるのは難しい」。東京都品川区に住む会社員女性（飢）は現在、マイホームの購入を検討中だ。 都内の希望物件はいずれも7000万〜8000万円台。住宅ローンを借りた場合の月々の返済額を考えると、1人の稼ぎでは厳しいが、夫婦で借りるぺアローンなら手が届きそうだ。だが夫に万一のことがあれば子育ての負担は増し、収入は減る可能性が高い。そう思うと購入に踏み切れないという。ぺアローンとは、一軒の住宅を買う際に夫婦それぞれがローンを契約する方法。互いに相手の連帯保証人になるケースが多い。 リクルートの調査によると、２０２３年の新築マンション契約でローンを使った人のうち、ぺアローンの利用率は首都圏が約34％、関西圏が約25％。いずれも18年の調査開始後、最多の水準だった。万が一の際に保険金でローンを完済するため、ぺアローンは各自が団体信用生命保険（団信）に加入する。従来は、契約者の死亡時などに完済されるのは本人の債務のみで、配偶者の債務は残った。e新たな団信は、配偶者の債務も一緒に免除する。PayPay銀行がカーディフ生命保険などと組んで提供を始めるほか、りそな銀行が日本生命保険と連携して扱う見通し。 みずほ銀行も今後、第一生命保険の新商品を販売予定だ。6月1日から契約可能になるPayPay銀行の商品は3つのタイプがある。まず本人の死亡や高度障害状態などで、配偶者の債務も含め免除するタイプ。65歳未満が加入でき、保険料としてローン金利に年0・2％を上乗せする。がんと診断された場合（がん特約）や、1年以上の入院で就業不能が続いた場合も2人分の債務を免除するタイプは、51歳未満が加入可能で、金利の上乗せは年0・4％。 がん特約などを付け、免除される配偶者の債務を50％にすると、年0・3％の上乗せになるのが3つめのタイプだ。新たな団信を付けると月々の負担はいくら増えるか。ファイナンシャルプランナー（FP） の竹下さくら氏の試算を基に、夫婦2人で合計6000万円を期間35年、年0・4％の変動金利（元利均等返済）で借りる例をみよう。一般の団信に上乗せ金利はなく、毎月返済額は合計約15・3万円。0・2％の金利を払い2人分の債務を免除する団信を付けると、毎月返済額は約5300円増える。 0・4％を上乗せしてがん特約を付けると月約1万700円の増加。利息総額はそれぞれ約222万円と450万円増える。FPの平井美穂氏は「一般の保険商品とも比べて判断すべきだ」と話す。例えば死亡や高度障害時に、配偶者が毎月一定額を受け取る収入保障保険に夫婦それぞれ加入する。片方の死亡時などは通常の団信で本人の残債がなくなり、収入保障保険の保険金を残された配偶者の債務返済に充てる。収入保障保険は住宅ローンの債務と同様、時間と共に受け取る保険金総額が減る。 新たな団信に加入しなくても、万一の際に2人分の債務を完済できるメドがたつ。新たな団信か、一般の生命保険での対応か、どちらの保険料が安いかは年齢などの条件により変わる。例えば、SOMPOひまわり生命保険の収入保障保険で、配偶者の死亡や高度障害時に35年間、月10万円を受け取る契約をすると、非喫煙者で健康状態の基準を満たす50歳男性なら月2400円程度、女性なら2000円程度で加入可能だ。平井氏は「勤務先の死亡退職金や遺族年金などの公的保障も含め、新たな団信が必要か考えたい」と話す。 40代以上なら、新たな団信が有力になりやすい。一般生命保険では通常、年齢が上がると保険料が高くなる。一方、団信の上乗せ金利は一定の年齢までは差がないためだ。高齢になればがん罹患（りかん）リスクも高まるため、がん特約も一案になる。ただ上乗せ幅が年0・、4％になると、ローン金利より高いこともある。竹下氏は「がん50％特約など、．費用対効果を見極めて選ぶ必要がある」と話している。 （安田龍也）
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