修理修繕・増改築・改装[01]

2020-11-21・・・日経より引用
◆自宅の改修早めが肝心、介護視野に税優遇を活用
    できるものなら、無借金でするのが最善

【リフォーム会社紹介サイト】
  一定の基準を満たすリフォーム会社の中から、利用者のニーズに適した会社を椙介するインターネットサイト。申立な立場で複数社を紹介してくれるので、最適な会社を選びやすいが、鵜呑みにしてはいけません。

  「そろそろ自宅のリフォームを本格的に考えたい」。こう話すのは静岡県に住む専業主婦のAさん（63）。毎年寒くなると、築40年を超えた自宅の脱衣所と浴室の寒暖差が気になる。団体役員の夫（71）が高血圧で、血圧の急変による「ヒートショック」が心配だからだ。今年2月には自分が玄関の段差でつまずいて骨折し、全治2カ月のケガをした。断熱や段差解消の工事をしたいという。高齢期になってリフォームをする人は多い。国土交通省の2019年度「住宅市場動向調査」によると、リフォームした住宅の世帯主の年齢は60代以上が54・5％と半数を超え、50代も含めれば全体の7割強を占める。

  台所、浴室といった水回りや冷暖房設備の変更などが主な目的で、平均費用は200万円弱かかっている。「老後に備えるリフォームは早めにしておくことが大切」と介護に詳しいフてイナンシャルプランナーの柳沢美由紀氏は助言する。廊下に手すりを付けたり、階段の掛け替えで勾配を緩和したりといった改修をすれば転倒などの防止になるだけでなく、夫婦のどちらかが要介護になってもスムーズに対応しやすくなるためだ。費用の面でも早めに実施するメリットが見逃せない。政府は住宅の性能向上を後押しするため様々なリフォーム支援制度を用意している。例えばリフォームの種類などで国が定めた改修をすれば所得税の減税対象になる。「働いて所得が多いときに利用すれば減税の恩恵が大きくなりやすい」と柳沢氏は指摘する。

  自宅リフォーム向けの所得税優遇制度には、改修資金の借り入れの有無にかかわらず利用できる「投資型減税」、5年以上のリフォームローンを組んだ場合の「ローン型減税」、10年以上のリフォームローンが対象の「住宅ローン減税」の3つがある。いずれも「バリアフリー」　「省エネ」　「耐震」など適用されるリフォームの種類が決まっており、工事費用などに応じて控除額を計算する。例えば投資型減税で基準を満たすバリアフリー工事を実施すれば、最大で20万円が控除される。ただし控除は納税している所得税額から差し引くため、最大控除額が必ずしも通用されるわけではないことを知っておきたい。

  所得税以外では固定資産税の減額がある。減税期間は1年だが、耐震なら家屋面積の120平方㍍まで税額の2分の1、バリアフリーなら100平方㍍まで3分の1が軽減される。工事完了後3カ月以内に申告する必要がある。リフォームに必要な資金は早めに積み立てなどで用意しておくのが理想だが、自己資金で賄えなかったり、資産を取り崩したくなかったりする場合はどうすればいいだろうか。選択肢になりそうなのが補助金や借り入れだ。国の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は工事費の3分のlの金額を補助し、限度額は改修後の住宅の性能などによって100万㌢300万円となっている。

  ただし耐震性、劣化対策や省エネ性などで一定の基準を満たすことが必要。工事前に建物の劣化状況などを調べる「インスペクション」（建物状況調査）を実施することなども条件であるため、より本格的なリフォームをしたい人に向いているといえそうだ。借り入れで注目が集まっているのが、民間金融機関が住宅金融支援機構と提携して販売する「リ・バース60」だ。自宅を担保に資金を借り、死後に物件を売却するなどして元本を返済するリバースモーゲージの一種。契約者は毎月、利息のみを返済する。2017年に「ノンリコース型」と呼ばれるタイプを導入してから販売が伸び19年度の実行件数は687件と前年度に比べ2・3倍に増えた。リバースモーゲージは契約者の死後に自宅を売却しても残債がある場合、相続人が返済しなければならない商品もあるが、ノンリコース型は返済する必要がない点が支持されている。

  残債は機構が保険金で金融機関に払う仕組み。金融機関は保険料を負担するが担保割れリスクは負わないため、取り扱う銀行が増えている。契約者は毎月の支払い負担が軽くなりやすい。例えば期間20年で500万円を借りると、通常の住宅ローンで年1％の金利なら月々の返済額が2万円を超えるが、リ・バース60は年3％でも1万2500円になる。変動金利のみの扱いで、現在は1％台後半から3％程度。自宅は相続人が元本を一括返済しないと引き継げないため、家族などと話し合うことが必要になりそうだ。　　（川本和佳英）

2021-02-13・・・日経より引用
◆リフォーム会社の賢い選び方
      リフォーム会社も、比べて納得

  理想の暮らしを夢見て行う住まいのリフォーム。最近では、リフォーム会社を「比較して選ぶ」人が増えている。簡単に複数社から選べる便利さで今、注目を集めるのがインターネットの「リフォーム会社紹介サイト」だ。どういったメリットがあるのかその特徴をみてみよう。

*後悔しないために見積もりを比較する
  リフォームで重要なことは、依頼先選びだ。依頼先で思い浮かぶのは、かつて頼んだ工務店や知り合いの会社かもしれない。既知の会社に依頼するのは気心も知れていて楽だが、1社だけで決めてしまうとプランや価格、設備が最適なものかが分からないというデメリットも。リフォームには定価が無く、複数社のプランや見積もりを比較しなければ適正価格がつかめない。できれば2、3社から見積もりをとって比較してから依頼先を決めたいものだ。とはいえ、複数社の候補を探し、見積もりを依頼するのは手間や労力がかかる作業だ。

*便利なネットの紹介サイトを活用
  そこで今、注目を集打ているのが「リフォーム会社紹介サイト」だ。パソコンもしくはスマートフォンから、リフォーム予定の箇所や予算などを入力すると、要望に合った複数社を無料で紹介してくれる。その中から気に入った会社に見積もりを依頼し、価格やプラン、担当者の対応などを比べて依頼先を探すことができる。「ホームプロ」は、80万人が利用する紹介サイトの最大手だ。同サイトでは、紹介される各社の工事実績や利用者の口コミ評価などが掲載されており、比較の参考になる。

*匿名で相談  断りも気軽に
  「ホームプロ」で相介される登録会社は、「財務状況、建設業許可などの資格、消費者関係の法規などでの処罰の有無など、厳しい審査をクリアしている」（同社担当者）。利用者にとって安心な点は、こうした信頼できる会社に匿名で質問や商談ができることだ。氏名や住所などの個人情報はリフォーム会社に公開されることは無く、断る際も気兼ねが要らない用見積もり（現地調査）を依頼するまでは匿名でやり取りができるため、直接営業を受ける心配も無く、自分のペースで納得して商談ができる。

*比べて選んだ9割以上が「満足」
  複数社のプランを比較することで、リフォームの滞足度は高くなる。「ホームプロ」の調査では、利用者の9割以上がリフォーム後のアンケートに「満足／大変満足」と回答している。また、「複数の会社からの見積もりを比べたことで、見積もりの最高価格よりも2、3割安く発注できた」という回答が多い。こうした拒介サイトを賢く利用し、理想の住まいを実現してくれるリフォーム会社を選びたい。こうした紆介サイトを賢く利用し、理想の住まいを実現してくれるリフォーム会社を選びたい。

鵜呑みは禁物です

2021-07-11・・・日経より引用
◆蚊を入れずに風を入れる

  ウイルス感染を防ぐためのこまめな換気の習慣は定着したが、夏は窓を開けると招かざる客、蚊が入るのが困りもの。蚊の侵入を防ぎつつ、効果的に風を通す方法はないかを探った。窓を開け閉めする機会が増える夏場は、どこからともなく室内に蚊が入ってくる。網戸があれば蚊の侵入の多くは防げるはずだが、それでも頻繁に入ってくるなら網戸の破れや穴を疑おう。

▼蚊対策①網戸を点検
　害虫・害獣の駆除と予防管理を手がけるダスキンクーミニックス事業部の三宅稔さんは「網戸の破れを放置している人は多い」と話す。「網戸ネットの多くはプラスチック素材が使われている。紫外線や働、水で劣化しやすいので定期的な交換が必要」という。試しに家の網戸をチェックしよう。色があせていたり、触るとたわんだりするようなら交換時期。環境にもよるが、目安は5年に1回ほどだ。専門業者に依頼するか、DIYが得意ならホームセンターで材料を購入して自力で交換するごともできる。換気のために玄関を開けておきたい場合は、防犯機能付きの網戸を後付けする手もある。

*考察論
  網戸の5年に一度の交換は金銭的に無理であろう、何故って新築・リホームしたばかりの網戸ではないか5年で駄目になるなんて網戸に品質が悪く信用がないのかな。破れていたなら糸などでからめる程度かな。

▼蚊対策②水たまりをなくす
　網戸は新しいのに蚊に悩まされている家は「蚊が好む場所を作り、発生させているのでは」と三宅さん。ひとつは水たまりだ。バケツ、植木鉢の受け皿、空き瓶など、わずかでも水がたまっていたらボウフラがいると思っていい。「水はこまめに捨てる。泥水がたまりやすい雨水口や排水溝は定期的に掃除を」もう一つは雑草や樹木だ。ヤブカが好んで隠れる場所になるので、雑草は刈り、伸びすぎた庭木は勢定（せんてい）を。「家のまわりをきれいにするだけで蚊の被害は大幅に減らせる」　（三宅さん）

▼蚊対策③忌避剤を活用
  そのうえで蚊取り線香や虫よけ剤を使うと忌避効果が高まる。風が通る所では薬剤が飛ばされてしまうので「ドアや窓は閉め、そのまわりで炊く」（三宅さん）。一般に蚊が飛べるのはマンションの3階程度の高さまでとされるが、人を追う種類の蚊もいるので、エレベーターなどでマンションの高層階に入り込むこともある。こういう場合も薬剤をうまく使えば「室内への出入りや窓開けのときに蚊を連れ込む確率が減る」。蚊の対策が万全になったら、風を通す工夫だ。新型コロナウイルス感染症への対策として、1時間に2回以上、窓を数分間開けての換気が推奨されている。だが窓を1カ所開けただけでは部屋の空気は動かない。「室内に風を通すには、風の入り口と出口を作る必要がある」と東京都立大学名誉教授で建築環境学が専門の須永修通さんはいう。

大切なのは風の通り道をイメージすること。どこから入ってどこに抜ければ全体の空気が動くのか考え、窓やドアを開ける。開口部は対角線や対面の位置にあるといい。「できるだけ遠くから風を入れると、風は長い距離を通って出ていく」と須永さん。窓2つの配置が直角で近いと風はショートカットで移動し、室内の空気はあまり動かない。空気は曖かければ軽いので上昇し、冷たいと重いので下降する。この性質を使った温度差換気も効果がある。「北側の高い位置に窓があれば、天井近くにこもった熱い空気が排出される」　（同）こうした法則を当てはめると、一般的な間取りのマンションは、ベランダ側と玄関側の部屋の窓を開けて風を通すのが最も換気効率がいい。戸建ては南北、東西など対面した2カ所の窓やドアを開ける。

トイレの窓、階段の小窓、2階の廊下にある窓など北側の窓を開け、1階から入れた風を階段や吹き抜け経由で通すこともできる。換気には部屋にこもった熱や湿気の排出効果もある。冷房の節約やカビを防ぐためにも積極的に取り組もう。また「風を通すと体の表面から熱が奪われるので涼しく感じる。熱中症のリスクも減らせる」と須永さん。エアコンや扇風機、換気扇も併用しよう。湿度が高い日はエアコンを使いながら窓を少し開けて換気。窓がない部屋や、短時間に一気に換気したいときは台所から遠い窓を開け、風量の大きい台所の換気扇を回す。扇風機を窓に向け、空気の排出を促す手も。扇風機は天井付近の熱だまりをかき回したり、湿気を飛ばしたりにも活躍する。（ライター奈良　章子）

2022-08-26・・・日経より
◆自宅の修繕どう備える、計画的な貯蓄欠かせず

持ち家があり、住宅ローンの返済も終わったシニア世代は「老後は住居費の負担は軽くなる」と考えがちだ。しかし、意外に重くのしかかるのが象の修繕費用。戸建てでもマンションでも、、築年数が古くなると、雨漏り対策など基礎的な工事だけでも費用がかさんでくる。長寿化で必要な工事回数が増える一方、工事単価は上昇傾向だ。「終(つい)の棲家」を確保・維持するお金にも目配りが必要になる。

  「こんなに費用がかかるのかと驚いた」。東京都で十数年前に新築一戸建てを構えた会社員は、家の外壁塗り替えに100万円以上がかかったことを振り返る。戸建ての場合、この男性の家のように、外壁や屋根の塗装・補修などがおよそ15年程度で発生し、費用は数十万円から100万円程度かかる例も多い。トータルの費用はどれくちいになるのか。不動産コンサルティングのさくら事務所（東京・渋谷）の試算だと、標準的な戸建て住宅（木造2階建て、延べ床面積116平方㍍）では築後30年の修繕費用は基本的な項目だけで900万円を超す。シロアリ対策、給排水管や給湯器の交換など様々な工事が積み上がると、負担は徐々に重くなる。30年超の時期はどうか。さくら事務所の田村啓ホームインスペクターは「期間を延ばすと流動的要素が多くなるが、仮に60年の総費用を考えると、2500万貯程度になり得る」と話す。

  60年間、建て替えずに修繕を続けた場合の試算で、建て替えた場合の総費用はさらに膨らむ可能性が高い。実際の費用は個人差が大きいものの、「長寿化で生涯を通じて必要な工事回数も増えている」（田村氏）。慢性的な人手不足を背景に、工事費用も上昇。消費者物価指数（2020年＝100、全国）で住居の外壁塗装や水道工事など「工事その他のサービス」をみると、2021年までの約10年でおよそ2割上がった。これは主に戸建ての工事費の上昇を反映する。住宅修繕の市場に詳しい彩ホームプランニング（神奈川県大和市）の豊田憲明代表は「新築は木材を事前に工場で加工するプレカットなど一定の効率化策があるが、修繕は職人の技術・経験に依存する部分が多く、人手不足の影響が特に大きい」と話す。

  多額の費用を敬遠するシニアは多いが、「雨漏りなどは本来、予防的修繕が効果的。『お金はかけたくない』と工事会社などに本音で話してみるのも一つの方法だ」（豊田氏）。コズト削減のアイデアが出てくる例もあるという。修繕費の負担が重いのはマンションも同じだ。戸建てと異なり、毎月積立金を払っているのが普通だが、それだけで安心はできない。2018年度の国土交通省のマンション総合調査によれば、3割以上のマンションが計画に対して積立金が不足している。「余剰か不足か不明」という回答も約3割に上る。資金不足で安易にすべての修繕を見送るのは危険だが、状況によっては優先度の高い工事に絞り込む選択肢もある。ベンチャーのスマート修繕（東京・渋谷）は建築士事務所などと協力、マンションの劣化診断を手掛ける。

  「『工事ありき』ではなく、必要な工事を洗い出す」（同社）老後の快適な暮らしのためには、省エネ性の向上やバリアフリー化などの工事も追加で必要になる可能性がある。一般的に積立金制度がない戸建てはもちろんだが、マンションの場合も自分で将来の修繕費は老後資金計画などの中に組み込んで、計画的に貯蓄しておく姿勢が欠かせない。

*賃貸　シニア向けサービスも
国交省の20年度の調査では、賃貸住宅のオーナーの約7割が高齢者の入居に拒否感を示す。入居中の孤独死で、その後の賃貸が難しくなることなどを警戒するが、解決に取り組む動きも増えている。不動産業のMARKS（横浜市）はシニア夫婦のうち1人が亡くなった世帯に接触し、住み替えなどのコンサルを展開。シニアの入居に抵抗感がない貸主を見つけるが、通常契約が難しいなら同社が借り上げ、転貸する。同業のフラット・エージェンシー（京都市）はシニアと若い学生や子育て世代が暮らすシェアハウスの企画・開発を進める。（住宅問題エディター　堀大介）