空き家[01]

2022-08-26・・・日経より
◆空き家、重い負担対策は？
子ども同士だけでも話し合い

人口が減る中、国内では空き家が増えている。その数は2018年時点で約849万万戸にのぼり、およそ7戸に1戸は空き家という状況だ。「我が家に限っては大丈夫」と油断した結果、急きょ介護施設設や病院へ移ることになり、自分や家族が思わぬ苦境に巻き込まれることもある。空き家を抱えると管理などに手間がかかるのはもちろん、経済的負担も重くなる。早い段階で、家族で対応方針をしっかり練っておくことが、非常に大切だ。

  「毎月、約40万円もの出費が続いた」。都内の会社員は今年80代で亡くなった母が負った重い金銭負担を振り返る。持ち家のマンションでひとり暮らししていた母は2年前、急病で入院。医師から「在宅療養は無理」と判断され、そのまま介護施設へ入った。その結果、月30万円弱の介護費用に加え、空き家となったマンションの管理費や修繕積立金の両方を払うことになった。固定資産税も考えると、空き家費用の月額は約10万円。認知症が悪化して自宅売却も難しくなり、この負担は亡くなるまで続いた。空き家にかかわる負担は重い。固定資産税などに加え、マンショシなら管理費などがかかる一方、戸建ての場合は庭木を放置すると、近所とのトラブルになる恐れがあるため、暫定費用などが必要な例が多い。

  水道光熱費も必要だ。これらを解約してしまうと、訪問して掃除や片付けをすることも難しくなる。空き家は放火被害に遭う場合も少なくないため、万一の備えとして火災保険料もかかる。の諸費用と医療・介護費用の二重負担に悩むことも珍しくない」（NPO法人、空家・空地管理センターの上田真一・代表理事）。介護施設に入居後、自宅を売却しようとしても、手続きは迅速には進まない場合が多い。施設入居中に認知症が進み、判断能力がないとされると、成年後見制度の利用などで、さらに手続きには手間と時間がかかる。こうした事態に至る前に「家をどうするか」は話し合いが欠かせない。

  上田氏は「本来は現所有者の親が方針を決めるべきだが、難しい場合、まず子どもだけでも意識を擦り合わせておくといい」と話す。空き家となるリスクは親の死後だけには限らない。遺言に家の処分方針などを記載しておくだけでは、介護施設入居などで親の存命中に長期間、空き家となる場合に対応しきれない恐れがある。様々な可能性を視野に話し合いを進めておきたい。親が認知症となる場合に備え、任意後見の契約を結んでおくのは1つの方法だ。十分な判断能力があるうちに公正証書で契約する制度で、契約内容に家の売却も含めてあれば、空き家化リスクは抑えられる。対策としては家族信託という仕組みもある。契約次第では子の判断で親の家を売り、介護費用などに充てられる。後見制度より柔軟に取り決めすることもできる半面、「通常は法律の専門家に報酬を払って、細かく契約を結ぶもの。

  後で『気が変わったから』と簡単に変更はできない場合があることには注意したい」（上田氏）。家を賃貸する方法もあるが、通常、老朽化した家は貸す前に改修が必要で、一定の賃料が確保できるかに目配りが必要だ。上田氏は「月10万円を上回る賃料となるかがlつめ目安になる」と話す。これを下回ると、投じた資金の回収が難しい。売却も、賃貸も不要なのは原則、相続人の誰かが家に移り住む予定がある場合のみだ。すぐ移住できない場合、自ら定期訪問するか、外部の専門サービスを利用するなどして空き家を管理する。管理不全の空き家として「特定空き家」．に指定されると、一定の手続きを経て税負担が大幅に重くなる。

*老後も安心して住むには
総務省の家計調査では、世帯主の年齢が60歳以上の2人以上世帯の持ち家率は2021年で90％を超え、介護などのため自宅を離れる事態は誰にでも起こり得ます。適切な準備がなければ空き家化して家族にまで負担が及びます。自宅に住み続けられても、老朽化に伴う修繕費用は上昇傾向です。管理が行き届いた自宅はリバースモーゲージで資金を調達したり、売却して住み替えの原資としたりできるでしょう。ただ、資産価値を保てる物件は減っています。自宅の状態を客観評価することが、老後の安心な住まいを確保する第一歩だといえます。（住宅問題エディター　堀大介）

2022-11-05・・・日経より
◆空き家解体、費用を知る、
             構造・立地で100万円超の差も

  「台風や地震で万が一倒壊したときの被害が心配だった」。千葉県に住む40代の女性会社員Aさんは今月1日に始まった実家の解体工事についてこう話す。県内で一人暮らしだった母が亡くなったのは2022年3月。実家はAさんが相続したが、自分で住むつもりはなかった。築50年超と古く、1階と2階あわせて約45平方㍍と狭いためだ。最寄り駅から徒歩で約15分かかることもあり、貸したり売却したりできる見通しもない。実家は住宅が立て込む密集地にある。敷地面積は約40平方㍍で、幅数㍍程度の道路に面する。解体費は200万円前後の見込みだ。建物を取り壊して更地にすると固定資産税が高くなるが「隣近所に被害が出ることを避けるにはやむを得ない」　（Aさん）という。総務省の調査によると、全国の空き家は18年に約850万戸と1998年に比べ5割弱増えた。空き家は親など親族が亡くなって相続で取得する例が多く、維持・管理費が負担になりやすい。

  例えば定期的な手入れの際に必要な光熱費や水道代、万が一の火事に備える火災保険料などだ。立地条件などが悪く賃貸や売却が難しければ、建物を解体するのが一案だ。NPO法人、空家・空地管理センターの伊藤雅一理事は「現地をみたとき更地の方が老朽化した家があるより状況が分かりやすいため、買い手が付きやすくなる可能性がある」と指摘する。また相続した土地が不要な場合に国に所有権を引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が23年4月に始まる。対象となるには多くの条件があり、更地にすることは条件の一つとなっている。では空き家の解体費はどれくらいかかるのだろうか。まず知っておきたいのは、規模が同じ建物でも構造や立地によって費用が大きく変わるという点だ。家屋の構造は主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）がある。

  鉄骨道とRC道は木造に比べ頑丈なだめ解体に手間がかかり、工期が長くなりやすい。廃棄する建材の量も多く、運搬・処理を含めた解体費は一般的に高くなる。立地では空き家が住宅密集地にあるかどうかがポイントだ。密集地に明確な定義はないが、建物の前面が接する道路が幅4㍍未満、隣家との距離が60cm未満とする考え方がある。道路幅が4㍍未満など狭くなると、一般的な戸建ての解体で使う中型重機を搬入できないことがある。多くは小型重機を使うため作業効率が落ち、工期が長くなりやすい。隣家との距離があまりなければより人手を掛けた作業が必要になりがちで、費用がかさむという。構造と立地で費用にどの程度の差が出るかについて、解体工事の一括見積もりサービスを手掛けるクラッソーネ（名古屋市）に延べ床面積約100平方㍍の空き家の場合で試算してもらったところ、密集地にあるRC道が280万円程度と最も高くなった。

  非密集地にある木造を約130万円上回る。これはあくまで目安の一つで実際の費用は物件や」とに異なるが、参考材料にはなりそうだ。構造と立地以外の要因で解体費が増えることも多い。都市部で目立つのが敷地いっぱいに家が建ち、重機を入れるスペースがない場合だ。場所をつくるため建物の一部をバールなどを使って手で壊す必要があり、費用増につながる。建材にアスベスト（石綿）を使っている建物は除去費が発生する。石綿は吸い込むと肺がんなどを起こす恐れがあり、2000年9月に含有製品の製造・使用が全面禁止された。クラッソーネの最高執行責任者（COO）、堀口晃司氏は「禁止前に建てた家の多くは石綿を含む」と話す。

  敷地に浄化槽といった埋設物や大きな木・石がある場合も別途費用が必要になる。解体工事に伴う家計の負担を抑えるにはどうすればいいか。まず大切なのは解体業者から相見積もりを取ること。「保有する重機や作業員の人件費などが業者で異なり、見積額に差が出ることは珍しくない」　（伊藤氏）ためだ。工事の時期も注意が必要だ。家屋がある住宅用地は200平方㍍まで特例で固定資産税が本来の6分の1になっているが、更地にすると特例が原則外れる。「負担調整措置の適用で税額は3〜4倍程度になる場合が多い」（総務省）。課税判断は1月1日時点なので、これ以降の解体を考えたい。仙台市や神戸市、東京都墨田区など解体に補助・助成金を出す自治体も多い。神戸市は最大100万円を支給する。適用条件や金額は自治体により異なるため、確認しておこう。（勝荊菜乃）